憧憬下調LPR內房板塊回暖　物管股強勢反彈無視大行唱淡！

2022-01-19

近日因憧憬中央放寬項目併購貸款的「三條紅線」限制，再加上明日(20日)內地或下調貸款市場報價利率(LPR)，內房股股價連日造好。不少房企旗下都有物管子公司，兩者關係可說唇齒相依，內房板塊回暖亦帶動物管股今日(19日)全線上升，縱有大行大降目標價亦無阻升勢，其中被摩通下調目標價兩成的碧桂園服務(06098)收市升逾8%，為表現最佳藍籌。

(碧桂園服務網頁截圖)

MLF利率下調料帶動LPR下調　優質房企項目併購貸款鬆綁

為應對經濟下行壓力及房企債務問題持續，中國人民銀行前日(17日)下調政策利率，中期借貸便利(MLF)及7天期逆回購操作利率分別下調10基點至2.85%及2.1%，MLF利率下調料亦有望帶動明日公布的1月LPR下調，以降低實體經濟融資成本。

另人行和銀保監上月聯合印發通知，鼓勵金融機構提高服務效率，為房企項目併購營造良好融資環境，今個月即有內媒報道，內地銀行已告知一些大型優質房企，針對陷入流動風險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」，其後有房企人士指消息屬實，有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優質項目，多家大中型銀行也表示已做好有關貸款額度安排。另有報道指廣東省政府曾召集多家房企開會，為部分房企項目收併購「牽線搭橋」。

摩通：流動性情況緩解前　料不會進行有意義重估

另一方面，摩根大通近日發表研究報告指，過去兩個月，物管股的表現落後恒指14%，由於對房地產開發商流動性的持續擔憂，以及擔憂物管股被開發商用作融資工具等。在房地產開發商的流動性情況有所緩解之前，預計不會進行有意義的重估。儘管在2021財年業績之前可能會出現一波正面的盈利預告，但投資者的興奮或只是短暫，因為2021財年的強勁盈利增長似乎已經反映在股價內，亦有更多的擔憂存在。雖然長期看好該行業，但恢復到之前的峰值市盈率35至40倍的可能性不大，目前該行業交易市盈率僅為3至8倍。

在短期內選股方面保持防禦性，首選股為保利物業(06049)、中海物業(02669)和華潤萬象生活(01209)，而金科服務(09666)亦獲得關注，不過下調雅生活服務(03319)評級至減持，目標價大削五成，碧桂園服務目標價亦下調兩成，同時降寶龍商業(09909)評級至中性，並對恒大物業(06666)、融創服務(01516)和世茂服務(00873)保持謹慎的看法。

美銀指部分企業或應下調未來增長目標

美銀證券則於早前發布研究報告指，預期物業管理行業2021至24年核心利潤達17%，仍然穩固，不過部分企業或應下調未來增長目標。基於可預期的增長前景，首選碧桂園服務及中海物業，而雅生活服務則是值得買入的選擇，將碧桂園服務目標價由82元調低至65元，中海物業目標價由8.5元調高至10.3元，雅生活服務目標價19元，評級同為買入。

另里昂於早前稱，短期而言，於內地物管行業中喜好國企及更為獨立的民企，調整相關股份目標價，首選為碧桂園服務、中海物業、華潤萬象生活、綠城服務(02869)及保利物業。而匯豐最近則指，內房及物管股板塊近日出現了大幅拋售，投資者對行業未重拾信心，積極的回購債券對行業有好處。在物管股方面，匯豐看好中海物業以及碧桂園服務，原因是母公司相對有彈性的融資。

今日物管股全線上升，其中碧桂園服務升8.42%收報42.5元，成交9.66億元。值得一提，碧服回購不斷，最新一次於本周一(17日)在場內回購28.7萬股，涉逾1134萬元。