中原集團創辦人施永青表示，集團大約2016、2017年開始籌備以學生公寓為主體的房地產基金，主要目標對象為有意投資海外地產，但缺乏海外房地產知識，以及資金未必足夠購買房地產項目的專業投資者。他表示，從過去經驗而言，回報率是透過改善宿舍居住環境去鞏固租客粘性，過程中令租金及價值上升再賣出獲利，預計大約5年內賣出，將回報資本化。

 

（Katherine攝）

 

擬進軍香港學生公寓市場，投資二千個床位

 

　　中原投資管理有限公司（開曼）總裁葉明慧表示，整個基金共有十多個投資人，集團會繼續收購，集團除了會投資英美的學生公寓，也有興趣在香港投資，目標未來兩三年在香港尋找合適項目，投資2000個學生公寓床位。

 

　　葉明慧指出，過去施政報告提出政府資助的專上院校，取錄非本地學生的限額將提升一倍至40%。另外，英美學生公寓市場佔有率約20%，以20%計算，香港學生公寓市場容量於5年內可達致458億港元，認為香港市場存在機遇，將通過翻新改造、市場新定位等增值策略及床位形式出租學生宿舍。她表示，物業買入時可能回報率較低，但會透過增值策略，目標投資回報達5厘或以上，投資回報期預計大約五六年時間。

學生宿舍不足2萬個，市場有需求

　　中原投資管理有限公司（開曼）董事總經理江若雯補充，非本地學生人數激增，過去4年間增長35.5%，預計2027至2028年前五所最多非本地學生的大學達6.78萬位學生，而學生宿舍不足2萬個，認為學生宿舍存在需求，集團正積極與業主溝通相關項目，若有消息會盡快公布。

美國及英國學生公寓項目3年升值逾兩成

　　 美國及英國學生公寓投資表現方面，葉明慧表示，位於德州聖安東尼市的德州大學聖安東尼分校於2019買入價值1740萬美元，2022年賣出為2125萬美元，升值了22.13%，資本回報率5.54%。而位於喬治亞州雅典市的喬治亞大學於2019年買入價值1290萬美元，2022年賣出為1800萬美元，升值39.53%，資本回報率6.19%。而位於倫敦的皇子廣場物業估值增長44.9%，位於倫敦的京士頓的物業估值增長21.4%。

美國新項目料5年資產升值三成

　　 江若雯指出，中原投資近期收購項目位於喬治亞州肯納索市，預計投資期為5年，平均租金回報達6.76%，5年租金增長27%，預計5年資產會升值30%。集團會透過不同增值計劃例如提升公用設施、添加傢俱等，以藉此提升物業租金及價值。

　　中原集團子公司主席施慧勤補充，環球資產配置是大趨勢，國外物業市場相對平穩，另外，美元資產也被視為較為穩定，高資產淨值人士也希望分散風險，包括投資在不同地方，進行地方性經濟風險分散，以及將貨幣風險分散。

 

施永青：三大因素影響樓價走勢，聯儲局或9月後減息

 

（Katherine攝）

 

　　中原集團創辦人施永青表示，香港租金接下來可能會升得相對較快，原因包括學生需求增加導致租金上升。另外，即使現時政策宣布撤辣，有能力的用家仍可能認為買樓有風險，選擇繼續租樓，由於現時香港市場供應少，若多人租樓相信會帶動租金上升。

 

　　 施永青直言，「政府經常說接下來有幾多潛在供應，幾多供應增加，其實是數字遊戲來的，他們將去年、前年賣不出的樓當作潛在供應，計算完一次又計第二次、反覆計算，若看新供應方面，可見沒有賣地成交，買了地的發展商也不展開工程或會選擇延後工程，所以供應隨之減少，租金會上升。」不過，他指出，若美國利率下降，令供樓成本變相降低，相信樓價會產生逆轉，現時人們選擇租樓不買樓導致樓價跌租金升，若租金升到某一個水平時以及美國利率跌後，相信租金吸引力就沒有先前高。

三大因素影響樓價走勢

　　施永青指出，若要樓價峰迴路轉、轉跌為升，必須要配合樓市撤辣、息口下調及中國製造業轉好三大因素。第一就是撤辣，撤辣好處已在三、四月出現。除了撤辣因素，還有息口下調因素，若聯儲局放棄2%作通脹目標，透過降低利率刺激經濟，相信能帶動樓價，他估計美國聯儲局或於9月後減息。

　　第三是中國的製造業恢復動力，他認為現在有跡象可見動力增加，例如比亞迪在墨西哥生產，在巴西、越南等地出售。若整體中國經濟好一些，相信能帶動香港的進出口、轉口、物流，香港下半年經濟持續向好，相信樓市也會隨之好一些。他個人認為，暫時不打算修正今年樓價上升年的想法，他又明言「我比人樂觀，我人、事業在香港，寄予希望於香港，否則很難活下去。」

降息趨勢大於加息

　　 他表示，聯儲局要根據經濟情況而決定加息或減息，又認為減息的趨勢大於加息的趨勢。他解釋，聯儲局有兩項使命，第一就是要抑制通脹，第二就是要維持就業、經濟增長。他認為聯儲局早前定立了一個不切實際的目標，就是要將通脹降至2%，美國以前通脹維持於2%是和中國未曾惡交的時候，大量中國廉價產品賣去美國以換取美金，再回頭買回美債，資金又再次回到美金，在這個循環之下，美國享受了低通脹，才能達到2%這麼低。另一方面稅務政策改變、增加關稅等因素，他個人認為2%的目標是無法達致，「如果無法達致又拼命加稅的話，美國經濟就會受到損害」。

　　他續指，現在美國經濟環境其實非常惡劣，第一季經濟增長是1.6%，但是聯邦基金利率目標區間維持在5.25厘至5.5厘，在這段時間做生意的人即使有錢賺，但是利息成本有5%以上，現在借錢做生意無利可圖，經濟增長也會隨之相對有限，在這樣情況下，經濟會進一步受壓，聯儲局需要減息刺激經濟，接下來利率有進一步下調的機會。

 

撰文：經濟通採訪組