中央連出16招力撐　內房再漲碧桂園飆四成　大彈過後點部署？

2022-11-14

　　繼上周支持民營房企發債的「第二支箭」計劃加速落地後，據報人民銀行和銀保監再推出16項措施支持房地產行業，包括支持開發貸款、信託貸款等融資，未來半年內到期貸款可超出原規定展期1年，以及為陷困房企發債提供增信支持等，另又要求部分股份制商業銀行今年年底前要向內房新增至少4000億人幣融資。雖然有大行指新政策沒有解決內房銷售弱問題，但無阻內房今日(14日)再全線爆升，民營房企升幅尤其驚人，其中碧桂園(02007)半日飆四成，為表現最佳藍籌。

(碧桂園鳳凰雲官網截圖)

鼓勵金融機構貸款展期一年　鼓勵信託公司支持融資

　　據《路透》引述消息報道，中國金融監管部門最新下發通知，從多個方面對房地產行業開展支持，包括鼓勵金融機構對房地產貸款進行展期或調整還款安排、鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求、延長房地產貸款集中度監管要求過渡期安排等。對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持。未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。通知又提出，鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型，依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，展期是金融機構防範貸款違約、防範不良貸款率的重要舉措。鑑於房地產市場特殊情況，展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助於促進金融機構貸款政策穩定、防範金融機構和房企關係惡化，所以是化解風險的必要操作。過去幾年房地產信託融資一直受到不小限制，今年上半年的放鬆主要針對租賃市場，現在進一步放寬，是次措施標誌房地產金融政策或進入到一個新階段，各金融機構將從多個渠道和方位支持房地產。

調整部分金融管理政策　為陷困房企發債提供增信支持

　　消息還稱，監管部門將階段性調整部分金融管理政策，包括延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排、階段性優化房地產項目併購融資政策等；規定「對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中管理要求的銀行業金融機構，監管將基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期」，並要求主要商業銀行、全國性金融資產管理公司利用好相關政策，加快推動房地產風險市場化出清。

　　這份通知包括保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大要點，共16條細化方案。通知還提到，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。內媒也報道央行、銀保監近日發布了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，《通知》內容大體與外媒所述一致。

要股份行年底前增至少4000億人幣融資　累增萬億融資

　　另外，據《彭博》報道，金融監管機構近期要求部分股份制商業銀行於今年底前為房地產領域提供不少於4000億元(人民幣．下同)的新增淨融資支持，以進一步維護房地產市場的穩定健康發展。報道引述知情人士稱，監管部門通過窗口指導要求銀行以包括但不限於按揭、開發貸及購買房企發行的債券等形式提供資金。值得一提，外電曾於9月底報道，監管機構要求國有大型銀行在今年最後4個月合計對房地產領域的淨融資至少新增6000億元。此次監管機構再為房地產尋求資金活水，兩者合計料有約1萬億元資金通過此項目注入房地產行業。

　　過去一段時間，儘管監管部門密集出台支持政策，但新建商品住宅市場依然脆弱，不過上周中國銀行間市場交易商協會公告稱，將會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，由人行再貸款提供資金支持，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，提振房企股債表現。

(《開市Good Morning》節目截圖)

瑞銀：行業迎來轉折點　摩通：沒解決內房銷售弱

　　瑞銀發表報告指，政策有兩個新點，第一鼓勵內地銀行和信託公司延長建設貸款期限，將有利於開發商的經營現金流和竣工，第二為民營企業發債提供增加信用支持將有利於民營開發商的融資現金流，加上2500億元債券發行計劃的支持，這可能標誌著內地房地產行業的轉折點，因為政府在支持行業的基礎上再支持開發商。預計銀行的總資金支持最終將超過1萬億元，房地產銷售和開工應在經季節性調整的基礎上在未來幾個月內穩定下來，然後依次回升。

　　美銀證券則指，與以往零散的政策不同，今次是整體性措施，通過支持內房開發商的銷售和資金渠道，幫助它們解決流動性問題，同時亦就放鬆對房地產行業的緊縮政策立場釋出明確訊號。內房有多種有利因素，包括房地產銷售復甦速度超預期和違約風險受控等。不過，大部分私營開發商的增長前景仍不明朗，因為它們基本上已經停止買地，亦無可觀的投資物業，因此投資物管股或更具吸引力。預計無違約問題的開發商將成進一步放鬆政策主要受惠者，看好國企華潤置地(01109)及私營開發商龍湖(00960) 。

　　另摩通指，這是一個很好的趨勢，惟仍很難改變行業遊戲規則，雖然緩解資金問題，但並沒有解決內房銷售疲軟的核心問題。預計內房股短期內股價會出現積極反應，但更可持續的反彈仍將取決於行業銷售復甦的證據。雖然仍普遍看好國企內房，但內房民企如龍湖、碧桂園、新城發展(01030)等可能會看到近期股價強勁反彈，因為潛在加大資金支持力度，令市場憧憬或可成為主要受益者。另注意到有報道指內銀累計共有1萬億元支持內地樓市，在前幾個季度1萬億元新融資總額實際上並非罕見，銀行仍可能優先向國有內房、地方政府融資平台和優質民企提供貸款。

溫傑：政策力度強惟要看銷售　只宜吼中海外潤地越地

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑於今日《開市Good Morning》節目表示，今次政策力度強。內地房地產市場除受疫情影響外，最大問題來自「三條紅線」，三條紅線下當信貸差就更不可以融資，不能融資自然還不了錢，形成惡性循環，故現時中央批准民企內房發債而最終確能夠發債，短線可截斷惡性循環，令它們有資金起樓交樓，有資金回籠。不過，現時只是第一階段政府輸血救命，惟不可能指望每個月都有人救，故接著要看內房銷售是否有明顯提升，不需再靠借貸，賣到樓交到樓，現金流重回正數，不需再靠輸血，但過程中難免有時間差，仍需還錢，是否每家內房都能夠借錢及息率如何仍有變數，故賣樓未完全復甦前難言所有隱憂已消除。現時仍維持不買民企內房，只留意中海外、潤地及越秀地產(00123)三隻央企國企。

　　內房股今日普遍飆升，其中碧桂園升40.62%，連升7日，累計升幅171.55%，其他民企內房亦升約20至50%。