申城寒冬將至未至，樓市降溫卻提早來臨，人行上海總部及上海銀監局先後加碼調控，周度交易量跌至今年次低位。比鄰上海的二線明星城市蘇州亦感到涼意，受國慶限購新政衝擊，10月成交腰斬。中國海外(00688)相關負責人透露，上海新政對銷售有一定影響，蘇州在售樓盤成交量則環比減少七成，但表示對長期上海樓市仍有信心，且蘇州市場在本月顯現回暖跡象。

圖中心位置工地為中海外老西門項目，2016年由中信併入，地塊約為3.8萬平米。總體地上規劃建築面積13.3萬平米，其中住宅12.6萬平米。

 

上海房價有望超香港，中海不放棄在滬繼續擴展

　　繼3月25日的「滬九條」和10月8日的「滬六條」後，人行上海總部監督下的上海市市場利率定價機制本月初發布決議，叫停「接力貸」、「合力貸」、「假離婚」等擦邊球行為，上周滬銀監局又發文，要求轄內商業銀行嚴格執行房地產市場調控政策，全面加強個人住房信貸風險管理，嚴格執行個人住房貸款最低首付比和限貸等政策，並加強對借款人的償債能力審查等。市場評論，此番是對首付來源、還款能力及買房資格審查作出迄今最嚴厲規定。

　　中海外旗下中海地產上海地區相關負責人介紹，根據從銀行接到的反饋信息，此次人行及銀監局調控，對銷售肯定會有一定影響，但新政更多是規範信貸行為、規避不規範的配資與槓桿，不會衝擊正常的購房。並預期，上海未來有望成為世界性超大城市並超過香港，以上海的財富聚集能力，相信整體房價有可能超越香港，即相較於當前水平仍有上升空間。

　　相關負責人表示，中海上海不會放棄在上海繼續擴展，目前的開發和現金流亦不影響公司在滬繼續擴大，惟指出，中海的投資為總部管控型，具體動作仍需視乎集團戰略。

　　中海外今年3月宣布，以310億元人民幣，向中信(00267)購買若干中國住宅房產物業組合，其中有三個位於上海，分別為老西門項目、上海西環中心及朱家角新城。其中老西門為核心項目，計劃春節後開始動工、明年第四季入市，預計套數為86戶，並迎合上海豪華住宅小型化趨勢，提高項目溢價能力。西環中心亦在即將入市項目之列，擬於本季度推售。

調控滿月蘇州量縮價升，28天僅錄兩成交

　　上海中原地產數據顯示，上周(7日至13日)上海新建商品住宅成交面積僅10.3萬平方米，環比減少12.0%，創今年以來第二低成交量，成交均價下滑至每平方米4.6萬元(人民幣.下同)。而10月受「滬六條」影響，上海新建商品住宅僅成交86.9萬平方米，環比下滑16.3%，同比大跌42.5%。

　　另據統計顯示，距上海高鐵行程不到半個鐘的蘇州，上月市區住宅成交僅5872套，較9月大減7875套，環比勁跌57.23%。住宅成交面積73.93萬平方米，較9月減少92.45萬平方米，環比跌幅達55.57%。

　　中海外蘇州公司有關負責人介紹，目前在售的「雙灣錦園」項目，9月時錄得成交100餘宗，但進入10月後出現頗大反差。調控新政出台前，及10月1日至3日，總共成交27宗，而4日至31日僅有兩宗成交。

　　國慶假期限購限貸風暴亦席捲蘇州城，當地政府10月3日出台新政，要求暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，二套房最低首付比例上調至不低於50%，且二套房認房又認貸。

　　在不久前的8月12日，蘇州剛剛推出「蘇十五條」，10月調控政策可視為限購令升級版。蘇州近一年樓市表現在二線城市中格外搶眼，10月房價環比漲2.99%至1.99萬人民幣，去年11月時環比漲幅更一度超越深圳，躍居全國首位。

剛需穩定助11月回暖，近半客源為首置

　　儘管新政打擊力度很大，但中海外蘇州公司稱，並未調整售價，因認為在當前情況下盲目調整價格不是明智決策。

　　公司負責人並透露，在售項目11月銷售已明顯有回暖，因首次置業和首次改善住房需求仍然穩定，剛需客戶看到開發商沒有大幅降價、政府沒有政策追加，開始重回市場。

　　中海外負責人介紹，蘇州外來人口已超過本地人口，成為首置和首改的主力客群。據不完全統計，今年公司的購買人群中，約40%-50%為25歲至45歲的剛需首置客戶。其餘約60%為來自上海及周邊的投資客，限購令出台後被攔在門外。

　　中海外蘇州公司表示，近期仍會在公開市場持續跟蹤當地土地市場。公司目前在售樓盤包括「中海雙灣錦園」和「中海瓏灣」，計劃於今年底前沽清。而收購中信地產項目後，增加部分新庫存，其中的「中海蘇胥灣」擬於今年底至明年初入市。

文、攝：經濟通通訊社駐滬記者王嘉寧