08/09/2023 10:02
《品中資－羅國森》跌了九成，要升九倍才返家鄉
上日的品評提到，由「三條紅線」引發的內房債務危機，必定會令房地產市場出現大執位，大部分一線或以下的房企(主要是民營房企，當中的中國恒大(03333)(下稱恒大)和碧桂園(02007)屬一線的民營房企)，都有可能消失，或者大幅收縮。
但龍頭的幾隻內房(主要是國營內房企業)，則會進一步鞏固本身的位置，但她們之間或許會有「小執位」，當中華潤置地(01109)已經確認，可以取代中國海外(00688)，成為內房一哥，因為她的業務最多元化，可以頂住類似今次的危機。
上次我將這幾年有跟進的大約20隻房企重新檢閱了一次，發現大部分的業績和股價都面目全非了，當中幾隻廣東幫的房企都先後出現流動性問題，最惡劣的當然是上面提到的恒大和碧桂園了，其他包括富力地產(02777)(下稱富力)和雅居樂(03383)在內的廣東幫也好不了很多。
從股價變化的角度來看，很多內房的股價都從高位大跌五成或以上，不少都由「元級股」變成「毫子股」，小數更升了「仙股」，簡直不忍卒睹。
但過去兩星期，內房股突然出現「小陽春」。上次我是用8月28日收市價來計算她們這兩年的股價變化，原來當日就是大部分內房的近期低位。往後幾天，內房股受多項利好消息刺激而急升，個別的升幅竟高逾兩倍，真的十分刺激。
因此，今日我想挑選幾隻對利好消息有強烈反應的內房再品評一下(表示她們有機會翻身)。我選了恒大、富力、碧桂園、雅居樂、融創中國(01918)(下稱融創)、世茂集團(00813)(下稱世茂)和遠洋集團(03377)這7隻內房。
首先，到底是甚麼利好消息？其實，早前已經不斷傳出，內地會推出「認房不認貸」，即是只要這一刻手上沒有房，即使曾經買過房，借過房貸，也可以當是首置，享有較高的借貸成數和房貸利息。
*一線城市落實「認房不認貸」*
近期這個消息不斷發酵，最主要是內地一線城市(北京、上海、廣州和深圳，簡稱北上廣深)陸續執行「認房不認貸」政策，市場反應不俗，令到房地產市場有回暖跡象。
這不僅因為「北上廣深」這些一線城市，本身是區域重鎮，聚集了大量人口，也累積許多換房需求；更重要的是，這些一線城市，尤其是北京、上海，一直一向都是嚴格執行樓市調控政策的城市和地區。當這些城市也順應市場變化，調整政策時，意味樓市可能踏入一個新階段。
此外，內地官媒發文，表示其他城市也可以參考一線城市的做法。更甚的是，文章提出，過去因應市場過熱而推出的限購和限貸政策，也可以「因城施策」地盡快取消，而且還特別強調，只有銷售回穩，房企的現金流才可以得到改善，進而傳導至地產上游的拿地、開工建設等環節，帶來投資活動的好轉。
從這些觀點顯示，中央仍然是以改善需求入手(不會直接助房企解困)，令到房企較易賣樓，從而得到資金周轉。如是的話，我更加確認，大部分負債過高(資產負債率接近100%的房企)，資金出現問題的房企，只有「保交樓」的份兒，不可能再到處插旗買平地了。
當手頭項目陸續峻工之後，這些房企的債務危機可能過去了，但手上已再沒有土地儲備，企業的規模只會比過去大幅收縮。因此，受到這些消息刺激，過去兩周大幅上升的高負債房企，絕對只有炒作價值，而沒有投資價值。
上述7隻對利好消息特別敏感的房企中，升幅最誇的是融創，短短兩星期，股價一度急升兩倍多(8月28日收報0.87元，昨日(7日)收報2.48元，其實，昨日大部分內房股的股價都回吐)，這是反映她最壞的時候已經過去？還是有機會翻身？
有報道指，正好因為北京落實「認房不認貸」政策，過去的周末，融創在北京的一個豪宅項目融創壹號院，一天的賣樓收入高達56.2億元人民幣。因此，融創的股價在雙重刺激之下才急升這麼多。
其餘幾隻房企中，第二大升幅的就是恒大，兩周下來升近一倍(8月28日收報0.35元，昨日收報0.64元)，而第三大的世茂，兩周的升幅也有六成半(8月28日收報0.61元，昨日收報1.01元)。
*恒大形勢最嚴峻*
對於恒大，我始終認為，她的形勢最嚴峻，因為她已經資不抵債，即是說，即使「可免一死」，將來也必定不再是一線的房企。至於世茂，她幾乎是最早跟境外債權人安排債務重組的房企，她也快速沽售了手上一些優質項目，所以情況不致太嚴峻，但同樣地，即使她可以渡過今次的危機，她的規模也必然會大幅收縮。
另一隻房企碧桂園，她是最新一輪內房債務危機的主角，而過去兩周的股價，一度彈升約六成，但昨日又大幅回吐，令到累積升幅收窄至只有三成左右(8月28日收報0.81元，昨日收報1.07元)。其實，碧桂園的手頭現金只夠應付「保交樓」，而她這一刻是否已經「資不抵債」也說不清(樓價跌，資產價格也下跌)。
再者，她和另一隻廣東幫雅居樂一樣，是最早一批向二、三線，甚至四線城市進軍的房企，「認房不認貸」政策能否落實至三、四線城市，市場仍有疑問。因此，碧桂園的變數仍大，或許只比恒大好一些。
餘下來的3隻房企，包括富力、遠洋和雅居樂，從股價對利好消息刺激不太大的情況看來(兩周下來只累積上升三成左右)，前景更屬一般。
其實，以上7隻房企的股價，從高位計，全部都已經下跌九成或以上，最誇張也是過去兩周反彈最勁的融創。2020年時，融創股價曾高見44元以上(除淨價計)，以昨日收市價2.48元計，已經大跌了九成半。因此，即使過去兩周一度急彈兩倍多，也屬於事無補。
大家要記住，股價跌了九成，想返家鄉，股價便要升九倍才可以，升兩倍仍只是高位的5%左右。我相信，她的股價幾乎不可能升回當年的高位(除非換了另一家公司)，因此，大家可以在這些內房股身上尋找刺激，或賺取短線回報，但必須小心行事，以及量力而為呢！
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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但龍頭的幾隻內房(主要是國營內房企業)，則會進一步鞏固本身的位置，但她們之間或許會有「小執位」，當中華潤置地(01109)已經確認，可以取代中國海外(00688)，成為內房一哥，因為她的業務最多元化，可以頂住類似今次的危機。
上次我將這幾年有跟進的大約20隻房企重新檢閱了一次，發現大部分的業績和股價都面目全非了，當中幾隻廣東幫的房企都先後出現流動性問題，最惡劣的當然是上面提到的恒大和碧桂園了，其他包括富力地產(02777)(下稱富力)和雅居樂(03383)在內的廣東幫也好不了很多。
從股價變化的角度來看，很多內房的股價都從高位大跌五成或以上，不少都由「元級股」變成「毫子股」，小數更升了「仙股」，簡直不忍卒睹。
但過去兩星期，內房股突然出現「小陽春」。上次我是用8月28日收市價來計算她們這兩年的股價變化，原來當日就是大部分內房的近期低位。往後幾天，內房股受多項利好消息刺激而急升，個別的升幅竟高逾兩倍，真的十分刺激。
因此，今日我想挑選幾隻對利好消息有強烈反應的內房再品評一下(表示她們有機會翻身)。我選了恒大、富力、碧桂園、雅居樂、融創中國(01918)(下稱融創)、世茂集團(00813)(下稱世茂)和遠洋集團(03377)這7隻內房。
首先，到底是甚麼利好消息？其實，早前已經不斷傳出，內地會推出「認房不認貸」，即是只要這一刻手上沒有房，即使曾經買過房，借過房貸，也可以當是首置，享有較高的借貸成數和房貸利息。
*一線城市落實「認房不認貸」*
近期這個消息不斷發酵，最主要是內地一線城市(北京、上海、廣州和深圳，簡稱北上廣深)陸續執行「認房不認貸」政策，市場反應不俗，令到房地產市場有回暖跡象。
這不僅因為「北上廣深」這些一線城市，本身是區域重鎮，聚集了大量人口，也累積許多換房需求；更重要的是，這些一線城市，尤其是北京、上海，一直一向都是嚴格執行樓市調控政策的城市和地區。當這些城市也順應市場變化，調整政策時，意味樓市可能踏入一個新階段。
此外，內地官媒發文，表示其他城市也可以參考一線城市的做法。更甚的是，文章提出，過去因應市場過熱而推出的限購和限貸政策，也可以「因城施策」地盡快取消，而且還特別強調，只有銷售回穩，房企的現金流才可以得到改善，進而傳導至地產上游的拿地、開工建設等環節，帶來投資活動的好轉。
從這些觀點顯示，中央仍然是以改善需求入手(不會直接助房企解困)，令到房企較易賣樓，從而得到資金周轉。如是的話，我更加確認，大部分負債過高(資產負債率接近100%的房企)，資金出現問題的房企，只有「保交樓」的份兒，不可能再到處插旗買平地了。
當手頭項目陸續峻工之後，這些房企的債務危機可能過去了，但手上已再沒有土地儲備，企業的規模只會比過去大幅收縮。因此，受到這些消息刺激，過去兩周大幅上升的高負債房企，絕對只有炒作價值，而沒有投資價值。
上述7隻對利好消息特別敏感的房企中，升幅最誇的是融創，短短兩星期，股價一度急升兩倍多(8月28日收報0.87元，昨日(7日)收報2.48元，其實，昨日大部分內房股的股價都回吐)，這是反映她最壞的時候已經過去？還是有機會翻身？
有報道指，正好因為北京落實「認房不認貸」政策，過去的周末，融創在北京的一個豪宅項目融創壹號院，一天的賣樓收入高達56.2億元人民幣。因此，融創的股價在雙重刺激之下才急升這麼多。
其餘幾隻房企中，第二大升幅的就是恒大，兩周下來升近一倍(8月28日收報0.35元，昨日收報0.64元)，而第三大的世茂，兩周的升幅也有六成半(8月28日收報0.61元，昨日收報1.01元)。
*恒大形勢最嚴峻*
對於恒大，我始終認為，她的形勢最嚴峻，因為她已經資不抵債，即是說，即使「可免一死」，將來也必定不再是一線的房企。至於世茂，她幾乎是最早跟境外債權人安排債務重組的房企，她也快速沽售了手上一些優質項目，所以情況不致太嚴峻，但同樣地，即使她可以渡過今次的危機，她的規模也必然會大幅收縮。
另一隻房企碧桂園，她是最新一輪內房債務危機的主角，而過去兩周的股價，一度彈升約六成，但昨日又大幅回吐，令到累積升幅收窄至只有三成左右(8月28日收報0.81元，昨日收報1.07元)。其實，碧桂園的手頭現金只夠應付「保交樓」，而她這一刻是否已經「資不抵債」也說不清(樓價跌，資產價格也下跌)。
再者，她和另一隻廣東幫雅居樂一樣，是最早一批向二、三線，甚至四線城市進軍的房企，「認房不認貸」政策能否落實至三、四線城市，市場仍有疑問。因此，碧桂園的變數仍大，或許只比恒大好一些。
餘下來的3隻房企，包括富力、遠洋和雅居樂，從股價對利好消息刺激不太大的情況看來(兩周下來只累積上升三成左右)，前景更屬一般。
其實，以上7隻房企的股價，從高位計，全部都已經下跌九成或以上，最誇張也是過去兩周反彈最勁的融創。2020年時，融創股價曾高見44元以上(除淨價計)，以昨日收市價2.48元計，已經大跌了九成半。因此，即使過去兩周一度急彈兩倍多，也屬於事無補。
大家要記住，股價跌了九成，想返家鄉，股價便要升九倍才可以，升兩倍仍只是高位的5%左右。我相信，她的股價幾乎不可能升回當年的高位(除非換了另一家公司)，因此，大家可以在這些內房股身上尋找刺激，或賺取短線回報，但必須小心行事，以及量力而為呢！
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
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