去年12月10日，我在本欄寫過一篇題為《恒大重組成定局內房內銀露曙光》的品評。當時因為恒大(03333)的債務危機初步有眉目，主要是恒大將成立一個「風險化解委員會」，引入粵海和專門負責收購不良資產的信達資產的代表，以至一些律師代表等等，意味著恒大即將進入實質的債務重組階段。
　　另一方面，人民銀行也在差不多時間宣布降準，以釋放更多流動性。我即時的想法是，恒大的債務危機應該已經確定了解決方案。我同時感到，一些經營穩健，負債正常的內房股，可能已經有「炒」或買來收息的價值了。
　　現在回看，這個觀點基本上沒錯，尤其是對一些優質的內房，但那些二三線內房，在過去40日其實再經歷了一次來回地獄又折返人間之旅。如果大家在去年底才入市「炒」這些內房，收穫應該不錯，因為我挑選的11隻熱門內房，今年以來都錄得不俗升幅(見附表)。但如果大家在去年12月中就入市，就可能要跟經歷多一次「來回地獄」了！
　　到底這40日發生了甚麼事？本來，40日前，恒大的債務問題基本上有了解決方案，但其他內房的債務問題似乎仍然未露曙光，個別公司的到期債務都有延遲付息的情況。
　　眼見這次內房的債務危機已經不止恒大一家，中央政府唯有釋放了更多「善意」，以好好解決整體內房的債務危機，其中最奏效的一項政策應該是:如果為了拯救同業而要借貸，該些貸款可以不計入「三條紅線」之內。
　
*龍頭內房可以執平貨*
　
　　這項政策明顯是為財政健全的內房股而設。大家可能馬上想到，兩大龍頭內房股中國海外(00688)(下稱中海)和華潤置地(01109)(下稱潤地)應該最受惠了。
　　我甚至認為，這一次內房的債務危機，會進一步鞏固龍頭內房的市場地位，因為她們可以輕輕鬆鬆地「埋嚟睇，埋嚟揀」，質素差一點的都不要。再畫公仔畫出腸的話，就是可以輕鬆「執平貨」。
　　但除了兩大龍頭之外，龍湖地產(00960)(下稱龍湖)和萬科企業(02202)(下稱萬科)也勉強可歸入一線內房。她們的股價在過去40日，基本上是反覆向上的，反而到了昨日，當其他內房大幅反彈時，她們的股價才有點反高潮。
　　恒大以外的二三線內房，由於債務問題未解決，去年最後20日的股價仍然大幅滑落，踏入今年之後，事情開始出現轉機。到了前日，市場再傳出，政府正起草新規定，容許發展商動用預售樓花的按金作周轉之用，雖然具體比率未有透露，但市場認為，這項政策最能緩解內房的財政壓力。
　　另外，差不多同一時間，人行也調低中期借貸便利的息率。種種跡象顯示，今年中央政府將採取從寛的貨幣政策，因此，在多項政策支持下，內房的債務危機應該可以緩解。
　　因此，正如上文所說，債務危來愈深重的內房，昨日的股價就升得愈厲害。我查看每隻內房的股價圖，發現一個有趣現象，就是出現了兩種截然不同的圖形走勢。像中海、潤地、萬科和龍湖這幾隻財政健全的內房，過去40日的走勢都是反覆向上的。(編按，圖表可參看網頁版：http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote_chart_interactive.php?code=688)
　　相反，深陷債務危機的內房，在去年12月的最後20日仍然持續向下，踏入2022年之後就見底回升，但幅度不算大，但昨日就受「可動用按金」的消息刺激急升，其實，愈升得多的內房，就代表她們的債務危機愈深。
　
*三類內房任君選*
　
　　我即時的感覺就是，這些內房股全都「現形」了，即是出現這種圖形的內房，大家仍然要小心為上。
　　但當然，如果債務危機真的解除，即使是質素欠佳的內房，也會有投機炒作的價值。大家要炒我也不反對，只要明白當中的風險便可。
　　為了讓大家更清楚不同內房的「炒作」性質，我把該11隻內房分成可炒可收息、只宜投機和不宜沾手三類。我的看法是，即使債務危機或已解除，但一些負債過高的內房，經過近期反彈之後，升勢未必可以維持，風險仍然十分高。所以，如果要炒，也最好避開她們。
《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》
　*可炒可收息
 *只宜投機炒作
 *不宜沾手

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