22/11/2024 09:30
《談國論企－黎偉成》商品住宅房10月份銷售續增
中國的新建商品住宅房於2024年1-10月的銷售面積和所涉額度，同比跌幅如最近多個月的持續增大，意味10月份的銷情有改善，加上房地產開發商的開發新投資、竣工面積不斷縮減，和待售面積緩增，相信商品住宅市場漸次「去庫存」。政府力挺「保交樓」和有針對性的降息、放寬買樓等措施，有望逐步改善商品住宅房市場求供關係，相信樓市會由逐步有序的回穩甚至好轉，惟需時始能見實效，急不得也。
*新建商品住宅近期增銷去庫存挺樓市步穩*
來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，顯示全國房地產開發投資市場於2024年1-10月份的情況有逐步走穩傾向，重點有（甲）新建商品住宅房的銷情，有逐步改善的走勢：（一）銷售面積，於2024年1-10月份累計達6.536億平方米，同比即使減少17.7%，但相對於1-9月份累計5.878億平方米，所減19.2%少減1.5個百分點，而1-9月的減幅亦收窄1.2個百分點，以不加任何數據加減拮取實數而以懶人思維作評就可說9、10月份的銷售面積有明顯提升。
同樣情況亦可見之於（二）銷售額，於1-10月份累計6.7486萬億元同比減少22%，相對於1-9月份6.02萬億元的24%減幅少減2個百分點。此二數有頗為明顯的少減，意味10月份的新建住宅商品房的銷情有持續改善的良好趨勢。
新建商品住宅房的銷情回穩有進，乃受惠於多個因素，特別是就業情況維穩，即全國城鎮調查失業率平均值於前10個月維持於5.1%和居民人均可支配收入同比增長5.2%，預期規模以上工業增加值、固定資產投資（不含農戶）等經濟指標會進一步向好，使積存多時的購買力漸次煥發出來。同樣重要的是（乙）新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，遂能消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，以達致供與求漸回合理關係，重點有（三）全國商品住宅房的開發投資於前10個月累計達6.5644萬億元同比減少10.4%，比1-9個月同比減少的10.1%多減0.3個百分點，即10月份房投多減。
以商品住宅房為主的房地產開發投資步伐轉慢，使（四）商品住宅方新開工面積於1-10月份累計4.4569億平方米同比減少22.7%，較1-9月份4.07億平方米所減22.4%多減0.3個百分點，使施工總面積50.4493億平方米同比減少12.9%，比前9個月之數多減0.2個百分點。
正正因為新開發投資額度及新開工面積持續減少，故（丙）商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工面積1-10月份累計3.07億平方米，同比減少23.4%，相對於1-9月份累計2.68億平方米的23.7%減幅少減0.4個百分點，即現貨的供應量逐步減少，有利於「去庫存」調整，因（四）商品住宅的待售面積於1-10月份累計3.7523億平方米，同比增加19.6%，所增的比1-9月份的20。%升幅少增0.4個百分點，乃持續多時增銷減投之使然。
*銀行對涉樓市貸款仍審慎須積極改進*
此使（六）房地產開發企業的到位資金縮減幅度持續緩和：於2024年1-10個月累計8.7735萬億元同比減少19.2%，比1-9月份7.89萬億元所減20%少減0.8個百分點，顯示10份的情況有持續改善：(1)個人按揭貸款1-10月份累計1.24萬億元同比減少32.8%，比1-9月所減34.9%少減2.1個百分點，仍顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而(2)定金及預收款3.6444萬億元同比減少27.7%，比前9個月2.35萬億元的29.8%減幅多減2.2個百分點。
問題在於(3)國內貸款1.24億元同比減幅持平於1-9月份的6.2%，和(4)自籌資金3.14萬億元同比減少10.5%，比前9個月2.3萬億元同比減9.1%多減1.4個百分點。
*習近平指出要促進住宅房地產市場回穩*
中共中央總書記習近平於9月26日主持中共中央政治局會議，承認「當前經濟運行出現一些新的情況和問題」，要抓住重點、主動作為，並特別指出要促進房地產市場止跌回穩：要(i)促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量及提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度，(iii)支持盤活存量閒置土地。
令心感到高度興趣的是：要調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅及金融等政策，推動構建房地產發展新模式。在住房限購政策方面，人行在9月24日提出：統一首套房和二套房按揭的最低首期比例，將二套房貸款最低首期比例，由25%調低至15%。這會釋放市場有更多的需求，以支持樓市的「去庫存」問題。人行預計這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元人民幣左右。
商品住宅房市道受控回穩和改善，對國民經濟回復穩中有進發展大有幫助和貢獻。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
*新建商品住宅近期增銷去庫存挺樓市步穩*
來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，顯示全國房地產開發投資市場於2024年1-10月份的情況有逐步走穩傾向，重點有（甲）新建商品住宅房的銷情，有逐步改善的走勢：（一）銷售面積，於2024年1-10月份累計達6.536億平方米，同比即使減少17.7%，但相對於1-9月份累計5.878億平方米，所減19.2%少減1.5個百分點，而1-9月的減幅亦收窄1.2個百分點，以不加任何數據加減拮取實數而以懶人思維作評就可說9、10月份的銷售面積有明顯提升。
同樣情況亦可見之於（二）銷售額，於1-10月份累計6.7486萬億元同比減少22%，相對於1-9月份6.02萬億元的24%減幅少減2個百分點。此二數有頗為明顯的少減，意味10月份的新建住宅商品房的銷情有持續改善的良好趨勢。
新建商品住宅房的銷情回穩有進，乃受惠於多個因素，特別是就業情況維穩，即全國城鎮調查失業率平均值於前10個月維持於5.1%和居民人均可支配收入同比增長5.2%，預期規模以上工業增加值、固定資產投資（不含農戶）等經濟指標會進一步向好，使積存多時的購買力漸次煥發出來。同樣重要的是（乙）新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，遂能消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，以達致供與求漸回合理關係，重點有（三）全國商品住宅房的開發投資於前10個月累計達6.5644萬億元同比減少10.4%，比1-9個月同比減少的10.1%多減0.3個百分點，即10月份房投多減。
以商品住宅房為主的房地產開發投資步伐轉慢，使（四）商品住宅方新開工面積於1-10月份累計4.4569億平方米同比減少22.7%，較1-9月份4.07億平方米所減22.4%多減0.3個百分點，使施工總面積50.4493億平方米同比減少12.9%，比前9個月之數多減0.2個百分點。
正正因為新開發投資額度及新開工面積持續減少，故（丙）商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工面積1-10月份累計3.07億平方米，同比減少23.4%，相對於1-9月份累計2.68億平方米的23.7%減幅少減0.4個百分點，即現貨的供應量逐步減少，有利於「去庫存」調整，因（四）商品住宅的待售面積於1-10月份累計3.7523億平方米，同比增加19.6%，所增的比1-9月份的20。%升幅少增0.4個百分點，乃持續多時增銷減投之使然。
*銀行對涉樓市貸款仍審慎須積極改進*
此使（六）房地產開發企業的到位資金縮減幅度持續緩和：於2024年1-10個月累計8.7735萬億元同比減少19.2%，比1-9月份7.89萬億元所減20%少減0.8個百分點，顯示10份的情況有持續改善：(1)個人按揭貸款1-10月份累計1.24萬億元同比減少32.8%，比1-9月所減34.9%少減2.1個百分點，仍顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而(2)定金及預收款3.6444萬億元同比減少27.7%，比前9個月2.35萬億元的29.8%減幅多減2.2個百分點。
問題在於(3)國內貸款1.24億元同比減幅持平於1-9月份的6.2%，和(4)自籌資金3.14萬億元同比減少10.5%，比前9個月2.3萬億元同比減9.1%多減1.4個百分點。
*習近平指出要促進住宅房地產市場回穩*
中共中央總書記習近平於9月26日主持中共中央政治局會議，承認「當前經濟運行出現一些新的情況和問題」，要抓住重點、主動作為，並特別指出要促進房地產市場止跌回穩：要(i)促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量及提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度，(iii)支持盤活存量閒置土地。
令心感到高度興趣的是：要調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅及金融等政策，推動構建房地產發展新模式。在住房限購政策方面，人行在9月24日提出：統一首套房和二套房按揭的最低首期比例，將二套房貸款最低首期比例，由25%調低至15%。這會釋放市場有更多的需求，以支持樓市的「去庫存」問題。人行預計這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元人民幣左右。
商品住宅房市道受控回穩和改善，對國民經濟回復穩中有進發展大有幫助和貢獻。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
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