本文是筆者分享香港復甦的三個階段的下篇，繼續分享第二及第三個階段。

　　第二階段，筆者認為是政府努力回復本港金融中心地位。外界均認為香港一直處於東西方「鹹淡水」交界，現在失去了西方支持的香港會否元氣大傷？當然我們要適應，但是西方世界不代表一切，東盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族辦公室的運作，香港近年是很成功的。近期瑞銀預計香港財富管理行業正以7.6%的複合年增長率成長，到2027年的管理資產規模將超越瑞士，再加上香港的M3（泛指總存款量）創了17萬億元的新高，在資金匯聚下，富有的人多，家族辦公室亦成功，再配合新的IPO上市時間表，香港金融中心的回復進展令人感到樂觀。
　
　　第三階段，筆者認為是政府準備重整樓市。本港樓價已經跌到低過建築成本，而建築成本其實是每年不斷上升。樓價沒有空間再跌下去，因為已經跌到年輕人有能力上車的地步。以屯門區為例，300萬元以下的二手單位起碼有140個左右，這個板塊大部分是公屋住戶收入能負擔的範圍，而年輕小兩口達人均入息中位數，就可以買到480萬元物業，若過到入息要求，則能夠買到屯門碼頭兩房高層向海的單位了。所以說樓價繼續跌下去是沒有必要的消耗，大家可以想象，樓價跌但建築成本上升，如果政府要繼續提供供應，唯一可以減的就是地價。政府是應該保護市民不受炒風猖獗的侵害，但是保護市民利益亦包括保護樓市的生產鏈。當市場過分觀望，令發展商投地大減，亦等於政府收入大減，這種犧牲屬於「沉沒成本」。無論欠缺賣地令到香港財政赤字維持多少年也好，最終都要市場或樓價能支付不斷上升的建築成本，樓市生產鏈才可以如常運作。筆者認為，政府近期正在努力回復和發展商的互動，未來在土地招標方面會找到一個合乎各方利益的成本分配。其實市場成交價只要比現在提高少少，土地招標已可以運作暢順。現在樓價已經超跌，特首也指出要對症下藥啟動購買力，即銀行體系內的龐大資金，筆者希望新一份《施政報告》可以出「甜招」，為樓市作更好的分配，從而令生產鏈如常運作，這亦是政府的責任。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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