05/09/2024 12:30
傳內地擬下調存量房貸利率,惟樓市未見起色,內房股只宜短線投機
繼日前傳出內地正考慮允許業主轉按後,又傳內地正考慮分兩步下調存量房貸利率共80基點,連串消息令積弱多時的內房股股價近日稍為回升,惟樓市依然未見起色,8月整體成交量及百強房企銷售額環比同比皆下降,二手樓價亦已連跌28個月,債務問題則繼續困擾部分房企,要買內房股看來要小心選擇,即使短線投機性買入,也只宜揀中國海外(00688)及華潤置地(01109)等財力健全房企。
*彭博:中國擬分兩步下調存量房貸利率共80基點,適用首套和二套房*
據《彭博》引述知情人士表示,中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率,在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。據知情人士透露,金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分,該調整將分兩步進行。首次下調可能就是未來幾周內的事,第二次將於明年年初生效。
其中兩位知情人士表示,方案可能對首套和二套房都適用。這項提案還需經過最高領導層批准。中國國家金融監管總局未回覆置評請求。《彭博》報道分析指,內地一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟,一方面又要保護66萬億美元的國內金融系統,監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會給銀行帶來壓力,畢竟截至6月底,中國銀行業平均淨息差已降至1.54%的紀錄低點,遠沒到維持合理盈利能力必需的門檻水平1.8%。
另《彭博》上周亦引述知情人士稱,中國當局在考慮允許存量按揭客戶與銀行重新協商房貸利率,而不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外,他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行,並按照最新利率簽訂合同,這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。
*深圳擬以66.65億人幣掛牌一幅住宅地,要求全部現房銷售*
另外,深圳擬以掛牌方式出讓寶安區一宗住宅用地,掛牌起始價66.65億元人民幣,未設置最高限制地價,價高者得,同時明確要求地塊內的普通商品住房需全部實行現房銷售,引起市場關注。
有頭部房企人士分析,一方面國新辦會議提及到「有力有序推進現房銷售」,一方面在當前房地產去庫存的背景下,現房銷售將一定程度上緩解新房入市對於存量住宅的擠壓,「當然,現房銷售地塊對房企的資金要求門檻也更高」。
*中指院:百強房企8月銷售額環比降2.43%,百城二手樓價跌0.7%*
不過,樓市依然未見太大起色,中指研究院數據顯示,8月樓市整體成交量環比同比皆下降,同時8月百強房企銷售額環比降低2.43%,同比下降22.1%,至於個人住房貸款餘額也降至近3年來最低。另外,8月全國百城二手住宅平均價格為14549元人民幣/平方米,環比下跌0.71%,跌幅較7月收窄0.03個百分點,惟已連續28個月環比下跌;同比跌幅為6.89%。而受部分城市優質改善項目入市帶動,同期百城新建住宅價格環比結構性上漲,百城新建住宅平均價格為16461元人民幣/平方米,環比上漲0.11%,同比上漲1.76%。
中指院表示,從市場表現來看,8月受樓市支持政策效應減弱疊加高溫天氣影響,重點城市新房銷售面積延續回落態勢,按年減幅約20%,減幅有所擴大,市場仍面臨較大調整壓力。二手房則延續「以價換量」態勢,核心城市二手房成交量按月回落,低基數下按年仍增長,但增幅有所收窄。目前內地房地產市場仍處深度調整階段,未來樓市仍需政策持續呵護。
*據報碧桂園尋求境內債延長還款期,富力附屬公司部分資產遭接管*
另方面,債務問題仍困擾部分房企,其中碧桂園(02007)據報計劃將其境內九筆債務兌付寬限期延至2025年3月,並正在制定新債務處理方案。碧桂園表示,由於行業銷售壓力和資金調撥限制等多重因素,目前無法籌集到足夠的資金來支付該債務的本金和利息。此外,富力地產(02777)近日公布,全資附屬富力香港、其全資附屬御逸,以及御逸全資附屬兆晞收到擔保代理人Serica Agency Limited通知,包括委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited兩名代表作為接管人,接管就融資協議為擔保代理人設立擔保的資產。現時兆晞持有富力地產一家全資附屬公司全部股權,涉及內地68間酒店及一幢寫字樓。富力指,正與顧問探討全面可行解決方案,以保障所有持份者利益,確保集團未來長遠發展,將積極與境外債權人就重組方案進行溝通及合作。
萬科企業(02202)則公布,借入兩筆抵押貸款共114.8億元人民幣,由公司之控股子公司提供擔保,令對外擔保總額增加至1012.28億元人民幣,佔去年末淨資產的比重將為40.36%。集團指,向平安銀行深圳分行申請貸款,貸款本金合計35億元人民幣並已提款,目前貸款餘額29.46億元人民幣,期限3年;另向交通銀行深圳分行為牽頭行的銀團申請銀團貸款並已完成提款,貸款本金79.8億元人民幣,目前貸款餘額16億元人民幣,期限5年。
*建銀國際:內房軟著陸情景仍成立,可吼中海外龍湖等高質開發商*
建銀國際最近發表研報指,對內房軟著陸的情景仍然成立,而在8月業績公告後,主要內房股價進一步下滑,主要因為2024年上半年業績疲軟及開發商的前景不明,根據其假設,政策制定者正密切關注銷售下滑趨勢及樓價調整,房地產市場的軟著陸仍在其基本情況。
在上述假設下,建銀國際指,考慮到基本面及估值,更傾向於高質的開發商,如中國海外、龍湖集團(00960)及綠城中國(03900),評級均為「跑贏大市」。主要催化劑包括銷售復甦、期望進一步支持政策及基於公司基本面改善的重新評級,主要風險則是內地房地產市場復甦的干擾、購房需求停滯及人民幣貶值。
*林家亨:下調存量房貸利率為活化交投,財力健全房企較受惠*
國農證券董事總經理林家亨於今日《開市Good Morning》節目指,內房現時只能投機性買入,內地下調存量房貸利率,政策目的是為了令已買樓且按揭利率稍高的業主轉按更加方便,兼且在房地產市場上加大力度,希望令多些人買新樓,而每項刺激方案未來總有一日會撤銷,正如本港最終撤銷樓市辣招,今時今日內地放鬆政策是要活化房地產交投,對財力健全的房企會有很大幫助,而對財力不健全的房企幫助不大。
今早內房股普遍造好,其中世茂集團(00813)半日升逾3%,合景泰富(01813)亦升近3%,惟中國海外及龍湖股價偏軟。
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
《經濟通通訊社5日專訊》
*彭博:中國擬分兩步下調存量房貸利率共80基點,適用首套和二套房*
據《彭博》引述知情人士表示,中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率,在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。據知情人士透露,金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分,該調整將分兩步進行。首次下調可能就是未來幾周內的事,第二次將於明年年初生效。
其中兩位知情人士表示,方案可能對首套和二套房都適用。這項提案還需經過最高領導層批准。中國國家金融監管總局未回覆置評請求。《彭博》報道分析指,內地一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟,一方面又要保護66萬億美元的國內金融系統,監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會給銀行帶來壓力,畢竟截至6月底,中國銀行業平均淨息差已降至1.54%的紀錄低點,遠沒到維持合理盈利能力必需的門檻水平1.8%。
另《彭博》上周亦引述知情人士稱,中國當局在考慮允許存量按揭客戶與銀行重新協商房貸利率,而不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外,他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行,並按照最新利率簽訂合同,這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。
*深圳擬以66.65億人幣掛牌一幅住宅地,要求全部現房銷售*
另外,深圳擬以掛牌方式出讓寶安區一宗住宅用地,掛牌起始價66.65億元人民幣,未設置最高限制地價,價高者得,同時明確要求地塊內的普通商品住房需全部實行現房銷售,引起市場關注。
有頭部房企人士分析,一方面國新辦會議提及到「有力有序推進現房銷售」,一方面在當前房地產去庫存的背景下,現房銷售將一定程度上緩解新房入市對於存量住宅的擠壓,「當然,現房銷售地塊對房企的資金要求門檻也更高」。
*中指院:百強房企8月銷售額環比降2.43%,百城二手樓價跌0.7%*
不過,樓市依然未見太大起色,中指研究院數據顯示,8月樓市整體成交量環比同比皆下降,同時8月百強房企銷售額環比降低2.43%,同比下降22.1%,至於個人住房貸款餘額也降至近3年來最低。另外,8月全國百城二手住宅平均價格為14549元人民幣/平方米,環比下跌0.71%,跌幅較7月收窄0.03個百分點,惟已連續28個月環比下跌;同比跌幅為6.89%。而受部分城市優質改善項目入市帶動,同期百城新建住宅價格環比結構性上漲,百城新建住宅平均價格為16461元人民幣/平方米,環比上漲0.11%,同比上漲1.76%。
中指院表示,從市場表現來看,8月受樓市支持政策效應減弱疊加高溫天氣影響,重點城市新房銷售面積延續回落態勢,按年減幅約20%,減幅有所擴大,市場仍面臨較大調整壓力。二手房則延續「以價換量」態勢,核心城市二手房成交量按月回落,低基數下按年仍增長,但增幅有所收窄。目前內地房地產市場仍處深度調整階段,未來樓市仍需政策持續呵護。
*據報碧桂園尋求境內債延長還款期,富力附屬公司部分資產遭接管*
另方面,債務問題仍困擾部分房企,其中碧桂園(02007)據報計劃將其境內九筆債務兌付寬限期延至2025年3月,並正在制定新債務處理方案。碧桂園表示,由於行業銷售壓力和資金調撥限制等多重因素,目前無法籌集到足夠的資金來支付該債務的本金和利息。此外,富力地產(02777)近日公布,全資附屬富力香港、其全資附屬御逸,以及御逸全資附屬兆晞收到擔保代理人Serica Agency Limited通知,包括委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited兩名代表作為接管人,接管就融資協議為擔保代理人設立擔保的資產。現時兆晞持有富力地產一家全資附屬公司全部股權,涉及內地68間酒店及一幢寫字樓。富力指,正與顧問探討全面可行解決方案,以保障所有持份者利益,確保集團未來長遠發展,將積極與境外債權人就重組方案進行溝通及合作。
萬科企業(02202)則公布,借入兩筆抵押貸款共114.8億元人民幣,由公司之控股子公司提供擔保,令對外擔保總額增加至1012.28億元人民幣,佔去年末淨資產的比重將為40.36%。集團指,向平安銀行深圳分行申請貸款,貸款本金合計35億元人民幣並已提款,目前貸款餘額29.46億元人民幣,期限3年;另向交通銀行深圳分行為牽頭行的銀團申請銀團貸款並已完成提款,貸款本金79.8億元人民幣,目前貸款餘額16億元人民幣,期限5年。
*建銀國際:內房軟著陸情景仍成立,可吼中海外龍湖等高質開發商*
建銀國際最近發表研報指,對內房軟著陸的情景仍然成立,而在8月業績公告後,主要內房股價進一步下滑,主要因為2024年上半年業績疲軟及開發商的前景不明,根據其假設,政策制定者正密切關注銷售下滑趨勢及樓價調整,房地產市場的軟著陸仍在其基本情況。
在上述假設下,建銀國際指,考慮到基本面及估值,更傾向於高質的開發商,如中國海外、龍湖集團(00960)及綠城中國(03900),評級均為「跑贏大市」。主要催化劑包括銷售復甦、期望進一步支持政策及基於公司基本面改善的重新評級,主要風險則是內地房地產市場復甦的干擾、購房需求停滯及人民幣貶值。
*林家亨:下調存量房貸利率為活化交投,財力健全房企較受惠*
國農證券董事總經理林家亨於今日《開市Good Morning》節目指,內房現時只能投機性買入,內地下調存量房貸利率,政策目的是為了令已買樓且按揭利率稍高的業主轉按更加方便,兼且在房地產市場上加大力度,希望令多些人買新樓,而每項刺激方案未來總有一日會撤銷,正如本港最終撤銷樓市辣招,今時今日內地放鬆政策是要活化房地產交投,對財力健全的房企會有很大幫助,而對財力不健全的房企幫助不大。
今早內房股普遍造好,其中世茂集團(00813)半日升逾3%,合景泰富(01813)亦升近3%,惟中國海外及龍湖股價偏軟。
股份(編號) | 半日收市價(元) | 變幅 |
---|---|---|
世茂集團(00813) | 0.66 | 升3.13% |
合景泰富(01813) | 0.244 | 升2.95% |
雅居樂(03383) | 0.425 | 升2.41% |
融創中國(01918) | 0.99 | 升2.06% |
萬科企業(02202) | 4.05 | 升2.02% |
旭輝控股(00884) | 0.26 | 升1.96% |
綠城中國(03900) | 6.37 | 升1.76% |
富力地產(02777) | 0.77 | 升1.32% |
新城發展(01030) | 1.60 | 升1.27% |
越秀地產(00123) | 4.04 | 升1% |
華潤置地(01109) | 20.75 | 升0.48% |
中國海外(00688) | 11.70 | 跌0.51% |
龍湖集團(00960) | 8.51 | 跌0.82% |
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
《經濟通通訊社5日專訊》
《說說心理話》運動員強大心理質素如何煉成?張小倫分享最挫敗經歷,及後怎樣重整旗鼓?► 即睇