29/08/2024 19:34
《樓市點評－汪敦敬》重訂房屋政策建議
新一份《施政報告》已展開公眾諮詢，筆者想就房屋政策提出較完整的方案，希望給予政府和市民參考。
筆者認為任何方案其實也是為達到完整的理想和原則而定，所以推行策略前先訂好目標和原則，以免策略中途有迷失！
筆者的房屋政策建議希望能達到「人人買到樓，風險可承擔，利益均分配，化深層次矛盾」。沒錯，人人買到樓才可化解香港的深層次矛盾，但要透過房地產為社會財富作更平均的分配，且市場風險是普遍市民能承受，需要既定的法度和方法並不斷堅持去做！
筆者認為房屋政策必須合乎五大原則，才能充分發揮到社會資源去達到市民的理想：
1. 高轉流率
2. 增加入場率令財富轉移
3. 令政策效益精準針對最需要的受眾
4. 不應期待麵包價低於麵粉價
5. 龐大資金要合適運用（17萬億元M3啟動購買力）
筆者接下來分享以上概念衍生的十大房屋政策，建議如下：
*1. 重推置業資助貸款計劃*
近20年，香港過分倚賴按揭保險去擔當資助年輕人上車的角色，但有關計劃並不成功，未能置業的年輕人比率增加。按保制度在結構上是保障銀行利益為先，而不是以資助房屋的角度或邏輯去計算成本！最大分別是資助房屋的成本角度是以幫助到合資格受助者成為業主及納稅人為成功的標準，這可省回大量的公帑，正是按揭保險制度做不到的成效。
過去近十多年裏，很多過不到壓力測試和首期相對緊絀的人，成為受忽略的夾心階層，他們不合乎資格申請公屋，抽居屋也由於海量的申請者而難以抽中，所以香港是不斷積聚這些失意於上車的人，形成了深層次矛盾。筆者建議重啟置業資助貸款直接資助年輕人首期或供樓津貼，去修補這個罅隙，化解怨氣。
*2. 優化九成按揭保險*
香港的按揭借貸貸款壞帳少，是有條件優化！現時按保往往是擔保整個按揭金額，問題是樓價不可能下跌多於六成半，購買全部樓價保險是過分保障，優化後既幫市民節省保費，同時政府可發放「精打細算為民生」的正面信息。
*3. 容許提取部分或全部強積金作買樓的首期*
公道自在人心，20多年來強積金的功能並不理想，既然成效欠佳，便有條件更多元化。筆者認為，容許提取部分或全部強積金作買樓的首期，可幫年輕人輕身上車，也令強積金的功能更多元化！同時不會被股市低迷所影響，外國、澳門和內地多個城市已先後採用強積金作買樓的首期，筆者認為香港不應落後！
*4. 增加白居二名額*
白居二是近年做得很好的房屋政策，增加白居二名額不單只令上車人士的機會多了，亦令居屋業主的換樓上游機會增加，而有關方針既然有效，應該增加名額。筆者同意立法會議員周文港提倡白居二配額加至二萬個的方向。
*5. 回復樓花按揭保證的慣例*
筆者數十年前入行的時候，樓花有慣例是銀行對買家提供按揭保證，確保買入價若日後出現跌價，銀行仍有保證借貸的承諾，這個慣例在近年已沒有。鑑於有樓花買家在入伙前遇到了按揭問題，筆者認為政府可考慮鼓勵銀行重新作出樓花按揭保證的承諾，令有關慣例在市場上再受重用，令消費者買樓花有更多的保障。
*6. 縮窄抽居屋的抽籤範圍*
這可令最需要的人士獲得更多機會，有助政策精準針對及目標化（同時也改善轉流）。
當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的受眾！
但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的是將最需要人士的機會稀釋！
以申請居屋為例，家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位，並過到入息要求。現在只需420萬元至450萬元，便可買到天水圍嘉湖山莊的三房單位，而450萬元至500萬元更可選擇質素較佳的單位！於是，真正需要人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多，這種深層次矛盾其實是由制度不完善而來！
過去很多人上不到樓，因策略不夠精準，政策需照顧最有需要的人士。
*7. 鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量*
既然逆周期措施可以在旺市的時候實施，令「增加持有物業人士交重稅」，當然也可以在市道淡靜的時候，「對減少持有物業人士減稅」。
如果官員擔心有人說對有資產者提供優惠，筆者認為這是不正確的擔憂，最重要是對普羅大眾有利的政策能夠實施，任何可增加放盤計劃是對大眾有利，同樣對政府亦有利！
在同一市場中，很多政策對窮人和富人其實同樣有利，我們不可因為對富人有利，從而否定一些對窮人也有利的政策！
*8. 公私營房屋七三比優化*
所謂公私營房屋七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本！在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完。因為公屋並不是盈利項目，公屋政策要行得好，其實也必須要私樓市場能夠暢順運作，最後樓價也要滿足到建築成本、息口和發展商合理利潤，還有地價不太便宜的情形之下才能運作，這是市場的現實！
解決以上困境的方案，應該是經營好整個樓市！不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。
*9. 重啟「租者置其屋計劃」*
筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，有多個成效是其他政策不能做到的，將本來「蝕本」，即收租少同時折扣率大，涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下，將財政負擔轉嫁給市場，同時並沒有增加市場負擔，甚至乎買了租置單位的人士也會得到好的投資回報，這也是將財富平均分配的方法。當然有人會批評有關人士享受雙重的房屋資助，更加重要的是這做法是活化了公屋甚至整個資助房屋的系統，筆者認為效益是遠比其副作用大，政府應該把握時間去研究，令政策更臻完美。
*10. 將房產證券化*
將房產證券化是合乎最近政府想用金融手段的方式，譬如債券去令財務更加健全，同時亦有多個好處。首先，令未儲蓄到足夠首期的人士認購房產證券作儲蓄，假設樓價上升，有關證券自然上升，可達到以車追車的效果；其次，房產證券化亦可提升強積金的效益，如果強積金的成分中增加房產信託基金，可以令到強積金的表現穩定及更多元化。香港有很大量有形及無形資產可以房產證券化，例如居屋未補地價部分，就是一個有用的資產。筆者認為應該善用可以增值的各種資產及概念，令市場更健康發展，包括增加上車機會及令投資更穩定。《祥益地產總裁 汪敦敬》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
筆者認為任何方案其實也是為達到完整的理想和原則而定，所以推行策略前先訂好目標和原則，以免策略中途有迷失！
筆者的房屋政策建議希望能達到「人人買到樓，風險可承擔，利益均分配，化深層次矛盾」。沒錯，人人買到樓才可化解香港的深層次矛盾，但要透過房地產為社會財富作更平均的分配，且市場風險是普遍市民能承受，需要既定的法度和方法並不斷堅持去做！
筆者認為房屋政策必須合乎五大原則，才能充分發揮到社會資源去達到市民的理想：
1. 高轉流率
2. 增加入場率令財富轉移
3. 令政策效益精準針對最需要的受眾
4. 不應期待麵包價低於麵粉價
5. 龐大資金要合適運用（17萬億元M3啟動購買力）
筆者接下來分享以上概念衍生的十大房屋政策，建議如下：
*1. 重推置業資助貸款計劃*
近20年，香港過分倚賴按揭保險去擔當資助年輕人上車的角色，但有關計劃並不成功，未能置業的年輕人比率增加。按保制度在結構上是保障銀行利益為先，而不是以資助房屋的角度或邏輯去計算成本！最大分別是資助房屋的成本角度是以幫助到合資格受助者成為業主及納稅人為成功的標準，這可省回大量的公帑，正是按揭保險制度做不到的成效。
過去近十多年裏，很多過不到壓力測試和首期相對緊絀的人，成為受忽略的夾心階層，他們不合乎資格申請公屋，抽居屋也由於海量的申請者而難以抽中，所以香港是不斷積聚這些失意於上車的人，形成了深層次矛盾。筆者建議重啟置業資助貸款直接資助年輕人首期或供樓津貼，去修補這個罅隙，化解怨氣。
*2. 優化九成按揭保險*
香港的按揭借貸貸款壞帳少，是有條件優化！現時按保往往是擔保整個按揭金額，問題是樓價不可能下跌多於六成半，購買全部樓價保險是過分保障，優化後既幫市民節省保費，同時政府可發放「精打細算為民生」的正面信息。
*3. 容許提取部分或全部強積金作買樓的首期*
公道自在人心，20多年來強積金的功能並不理想，既然成效欠佳，便有條件更多元化。筆者認為，容許提取部分或全部強積金作買樓的首期，可幫年輕人輕身上車，也令強積金的功能更多元化！同時不會被股市低迷所影響，外國、澳門和內地多個城市已先後採用強積金作買樓的首期，筆者認為香港不應落後！
*4. 增加白居二名額*
白居二是近年做得很好的房屋政策，增加白居二名額不單只令上車人士的機會多了，亦令居屋業主的換樓上游機會增加，而有關方針既然有效，應該增加名額。筆者同意立法會議員周文港提倡白居二配額加至二萬個的方向。
*5. 回復樓花按揭保證的慣例*
筆者數十年前入行的時候，樓花有慣例是銀行對買家提供按揭保證，確保買入價若日後出現跌價，銀行仍有保證借貸的承諾，這個慣例在近年已沒有。鑑於有樓花買家在入伙前遇到了按揭問題，筆者認為政府可考慮鼓勵銀行重新作出樓花按揭保證的承諾，令有關慣例在市場上再受重用，令消費者買樓花有更多的保障。
*6. 縮窄抽居屋的抽籤範圍*
這可令最需要的人士獲得更多機會，有助政策精準針對及目標化（同時也改善轉流）。
當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的受眾！
但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的是將最需要人士的機會稀釋！
以申請居屋為例，家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位，並過到入息要求。現在只需420萬元至450萬元，便可買到天水圍嘉湖山莊的三房單位，而450萬元至500萬元更可選擇質素較佳的單位！於是，真正需要人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多，這種深層次矛盾其實是由制度不完善而來！
過去很多人上不到樓，因策略不夠精準，政策需照顧最有需要的人士。
*7. 鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量*
既然逆周期措施可以在旺市的時候實施，令「增加持有物業人士交重稅」，當然也可以在市道淡靜的時候，「對減少持有物業人士減稅」。
如果官員擔心有人說對有資產者提供優惠，筆者認為這是不正確的擔憂，最重要是對普羅大眾有利的政策能夠實施，任何可增加放盤計劃是對大眾有利，同樣對政府亦有利！
在同一市場中，很多政策對窮人和富人其實同樣有利，我們不可因為對富人有利，從而否定一些對窮人也有利的政策！
*8. 公私營房屋七三比優化*
所謂公私營房屋七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本！在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完。因為公屋並不是盈利項目，公屋政策要行得好，其實也必須要私樓市場能夠暢順運作，最後樓價也要滿足到建築成本、息口和發展商合理利潤，還有地價不太便宜的情形之下才能運作，這是市場的現實！
解決以上困境的方案，應該是經營好整個樓市！不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。
*9. 重啟「租者置其屋計劃」*
筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，有多個成效是其他政策不能做到的，將本來「蝕本」，即收租少同時折扣率大，涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下，將財政負擔轉嫁給市場，同時並沒有增加市場負擔，甚至乎買了租置單位的人士也會得到好的投資回報，這也是將財富平均分配的方法。當然有人會批評有關人士享受雙重的房屋資助，更加重要的是這做法是活化了公屋甚至整個資助房屋的系統，筆者認為效益是遠比其副作用大，政府應該把握時間去研究，令政策更臻完美。
*10. 將房產證券化*
將房產證券化是合乎最近政府想用金融手段的方式，譬如債券去令財務更加健全，同時亦有多個好處。首先，令未儲蓄到足夠首期的人士認購房產證券作儲蓄，假設樓價上升，有關證券自然上升，可達到以車追車的效果；其次，房產證券化亦可提升強積金的效益，如果強積金的成分中增加房產信託基金，可以令到強積金的表現穩定及更多元化。香港有很大量有形及無形資產可以房產證券化，例如居屋未補地價部分，就是一個有用的資產。筆者認為應該善用可以增值的各種資產及概念，令市場更健康發展，包括增加上車機會及令投資更穩定。《祥益地產總裁 汪敦敬》
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