2017-06-01
【新共居時代】Co-living解決年輕人住屋問題？
港漂創業2年3間 最平月租4000元
去年開業的立方國際青年公寓（下簡稱立方）第三間店，位於太子，全幢6層55個房間長期入住率達九成，其中九成房間是長租，即半年以上。立方創辦人之一辜淳彬自從開太子店後，體會逆轉是甚麼意思，以前他求業主租樓，現在業主邀他租樓，「初開始時很多業主不相信我們，以為不過搞小賓館，質疑我們能否營運下去，能否交租。但我們租下來後，情況有變，尤其是太子店出現後，很多業主通過各種渠道找我們合作。」
寧租物業留資金擴充
不少業主邀辜淳彬去看物業，問他們要不要再搞一間，有業主甚至想把物業賣給他，但他指立方現時策略不會置業，反而希望把資金投放在擴充業務上，在3至5年內增至500個房間，「我們希望立方保持輕資產營運，本來可以通過合作開10間店，若資金全集中放在一幢樓上，就只能做一幢樓，必會影響我們擴充，不利我們品牌發展，買物業可能開10間店後才考慮吧。」
5年前從內地來港入讀浸大傳理系碩士的辜淳彬，直言港漂有三大需求，居住、找工作和談戀愛，他決定先解決住的問題，籌劃做青年宿舍。兩年前他在網上看到內地一間冒起的青年公寓「You+」，獲手機小米創辦人雷軍的順為資本注資1億元人民幣，複製其模式到全國。這引發他好奇，透過朋友認識「You+」的創辦人劉洋後，於2015年到廣州跟他見面及到青年公寓參觀。
該青年公寓概念跟「共居」概念相近，強調社區性，為漂泊到不同城市的年輕人建立一個家。「我當時看到的，正是我們想要的東西，那時候內地很多人開始做青年公寓，劉大哥（指劉洋）跟我們說，香港也可以做，他在香港工作過，對香港了解，鼓勵我們弄吧。」
太子店天台布置成花園供宿友飲茶聊天。
辜淳彬跟4位港漂和一位本地同學拍檔，早在網上平台「港漂圈」發問卷做調查，「港漂圈」由辜淳彬和幾位港漂成立，為港漂提供衣食住行資訊，現時用戶超過30萬人。收回8,000多份問卷反應熱烈，他解釋︰「香港的工作壓力比北上廣大，大家更需要一個互相認識和取暖的空間。」
房間家具滿足基本所需。
立方太子店大門擺設好玩有趣，引來不少路人目光。
辜淳彬很快找到投資者融資到數百萬港元，終在深水埗租下一個近50年樓樓齡洋樓的一層共5,000多平方呎。他指很多業主不急於出租，因為物業升值已賺了大錢，他們考慮租客的生意是否做得下去，能每月交租；其次是會否搞不法勾當。
月租四五千元嚴選租客
立方租金不低於市場，單人房月租4,000至5,000元，共用廁廚，但引來400人爭30間房，而成功入住的八成是港漂，其餘是本地人。為建立其社區性，辜淳彬挑租客，要對方報上職業，還要用一句話形容自己，然後電話面試，「挑的時候主要看是不是開朗，喜歡交朋友，因為要群住一起。」他指宿友自發搞的活動比立方搞的更豐富，例如經常十多人聯袂出外吃飯，非常熱鬧，實現小社區的設想。此外，立方特有一套管理模式，管理員要住進立方，「我們不要管理和客戶這種關係，反而希望大家視這裏為家，是一家人，有事一起想方法，我們每個月有M友（立方英文為M3）大會，由宿友談談內部管理。」
假日有不少宿友在共用廚房煮食。
二樓大廳不時舉行活動及電影會。
賓館結業潮變開業契機
立方在兩年間開了三店，分別位於深水埗、尖沙咀及太子，他指到第二間尖沙咀店時策略稍變，改找酒店物業，但仍主攻長租客，現時各店九成出租房間均為半年以上的長租。辜淳彬解釋，很多宿友反映希望房間有獨立廁所，而在2015年年底，他們看到很多賓館酒店因自由行下滑要轉型，而酒店間隔布局附合他們所需。開店策略改變令宿友變得多元化，吸引部份中環上班、屬專業人士的港漂入住，太子店更有三分一宿友是外國人。尖沙咀及太子店的月租由9,000元到1.5萬元。
立方太子店整幢樓提供55個宿位。
立方至今融資達8位數字屬千萬級，資金來源有本地亦有內地。辜淳彬透露了一個小秘密，立方融資無難度，原來跟他在風險投資公司工作有關，但讀傳理系做風投的確很異數，「讀浸大時有朋友介紹，認識了一位老港漂，是投資界的資深前輩，原來他在挑人。」如此機緣巧合他便入了風投界，建立了人脈。
做風投自然要講回報，辜淳彬只能說回報率是「100個房間全出租的話，有85個房的租金是成本」。換言之，剩下的15個房間租金是利潤；至於回報期，他則守口如瓶。對於租物業營運的風險，他坦言必須訂立較長的租約，「不能少於5年吧。」但他直言長期目標不在租金收入回報上，反而是建立更大的社區，「通過公寓把人才拉到我們這個平台，將來一起創業。」他相信更大的利潤在遠處。
立方深水埗店
宿位：30個
月租：4,000元至5,000元
立方尖沙咀店
宿位：12個
月租：9,000元至1.5萬元
立方太字店
宿位：55
月租：9,000元至1.2萬元
Source: 《iMONEY智富雜誌》
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