零息時代 上車部署
新冠肺炎疫情全球大流行，禍及環球經濟，美國聯儲局連環減息至零，兼且推出「無限QE（量化寬鬆）」落重藥救市。全球一夜間重回「零息時代」，本港樓市也進入交叉點，是升是跌，意見兩極。一方面，肺炎疫情打擊本港經濟，零售、飲食業等各行各業也步入寒冬，經濟轉差、港股大跌，樓價豈能獨善其身。另一邊廂，有評論認為聯儲局「無限QE」放水救市，一如對上三輪QE時，環球熱錢湧入樓市，樓價將重現連年上升的局面。
不論樓價升或定，有住屋需要，「頂硬上」也要上車。90後李先生近期孭起兩層樓樓債，他去年8月買入荃灣新盤與未來老婆共築愛巢，後來他父母用綠表抽中居屋，這位「孝順仔」將負責供款。月供兩層樓，樓宇按揭怎計數？李先生的上車上會經驗值得參考。另外，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明為大家帶來按揭貼士，剖析香港跟隨美國減息的可能性，以及經濟下行如何增加按揭上會成功機會。
做足置業準備，永不嫌遲。資深物業投資者財叔雖預期樓市會繼續向下，但他告誡上車客不要無了期地等跌市，若負擔得起樓按供款，任何時候也值得上車。他呼籲「無殼蝸牛」立即出動睇樓，放膽鋤價一兩成，說不定隨時買到筍盤！
月入6萬小夫妻勇闖樓市 私樓上車再供父母新居屋
「女朋友嚇到眼淚都流出嚟！」，30歲的李先生憶起去年8月入票買樓的「戰況」，女友因為上一位買家差點買走最後的一房單位，緊張得哭出來。只差一點點，想成為心儀屋苑業主的願望差點落空，幸而最後他們成功以大約560萬元，購入荃灣映日灣的低層一房單位，數個月後他們的父母再成功以綠表抽中新居屋凱德苑，因為地理位置優越，加上綠表人士可承造最高95%按揭，李先生直言︰「都無諗咁多，就拍板買咗」。
李先生以560萬成功購入荃灣映日灣的心儀單位。
李先生和女朋友阿玲（化名）均於大公司任職公司秘書，工作穩定，兩人月入共達6萬元。李先生考慮到要和女朋友結婚成家，需要有層樓，他和女朋友曾數次抽居屋，但都願望落空，「白表、綠表乜都試晒，個Number後到車尾燈都睇唔到。」
港銀行減息步伐慢
居屋無望惟有買私樓，於是去年8月荃灣映日灣新盤推出時，他們便決定「上車」，樓盤一推出已鎖定入票，而當時映日灣收票亦非常熱烈，項目累收逾8,900票，超額認購逾24倍，他和女友幸運地抽到228號票，但也差一點買不到最受歡迎的一房單位，「上一個號如果買一房我哋就玩完，因為我哋買唔起兩房，又唔想住開放式單位。」幸好，上一個買家購入的是兩房單位，餘下最後一個低層實用面積約327平方呎的一房單位。即使樓層不算最理想，李先生仍決定入市。
扣除地產經紀的8萬元回贈，當時銀行的現金回贈有借貸額的2.1%，即是約9.4萬元，他們一共節省了17.4萬元，李先生認為自己購入時機算不錯︰「嗰時銀行嘅現金回贈算係非常好，遲一個月已經少好多，近排1.5%已經算好多。」雖然現在樓價普遍回落，但李先生認為「新樓又唔係咁計嘅，唔係下下都有啱心水嘅新盤。」付兩成首期約112萬元，李先生向銀行借八成按揭，即448萬元，還款期30年，每平方呎價約1.7萬元。
雖然美國一再減息，但李先生笑指︰「美國減咗，有排都未減到落供樓到啦。」他認為香港銀行跟隨加減息的步伐沒有美國快，而他也是使用較為穩定的「P按」（最優惠利率按揭），根據現時銀行最優惠利率5厘計算，他每月的供樓利息是2.25厘，月供1.7萬元，佔去他和女友月入大約28%，總利息開支約169萬元，約為樓價三成。
相信樓價不會大跌
購入新樓數個月後，李先生已退休的父母成功以綠表抽到新一期居屋，當時他們的號碼是80，排第7，到他們揀樓時仍有近南昌地鐵站的凱德苑一房單位，父母本來居於東涌，但該區配套較差，李媽媽為免「買貴餸」，每星期都會到區外買餸，來來回回相當辛勞，故在李先生希望在可負擔的情況下，幫父母買入市區樓，日後父母生活可更便利。
近月樓市下調有市民部署「上車」。
現時李先生父母抽到的居屋單位約310萬元，實用面積約396平方呎，預計今年10月收樓。由於距離收樓仍有半年時間，所以他仍未決定要做多少成按揭，但希望盡量「借少啲」以節省總利息。李先生預計，他和女友將來有一半人工約3萬元用作供樓。記者替李先生計過，他父母300萬元的居屋，拿盡最高按揭95%，半成首期15萬元上會，以按揭利率2.25厘供30年計，每月供款要1.1萬元，總利息開支約107萬元，等於樓價36%。若李先生希望把利息開支再降低至50多萬，則需提高首期至五成。
李先生要做好老公、孝順仔，要供兩層樓，實在不容易，他坦言開始「慳啲使」，不過，他認為由於兩層樓均是自住，不太擔心樓價跌，他亦相信香港住屋需求大，相信樓價不會大跌。
業主揀H按成主流 拆息有望跌穿1厘
現時向銀行做樓按主要有兩種計劃，俗稱H按及P按，兩者都屬浮動息率。H按是跟據「香港銀行同業拆息」（簡稱HIBOR）息率計算（如H+1.8厘），P按則以最優惠利率（Prime rate）計算（如P-2.5厘），過去P按息率又較H按息率穩定。
本地按揭轉介公司經絡，該公司為長和（00001）與美聯集團（01200）之聯營公司，其首席副總裁曹德明（圖）指，現時以H按較多業主採用，原因是有俗稱「Cap頂」的「封頂位」，即是H按息率高於P按，業主便可按P按交息。
疫情緩和 HIBOR回落
過去美國加減息，香港銀行未必緊隨。曹德明認為，過去港銀行未有跟隨美國加息，現時能減息的空間有限；他預期銀行因利潤低及資金成本高，即使美國在過去半個月內減息兩次，香港銀行也不會隨美國，P按將維持不變。
不過，銀行拆息影長遠而言有望回落，曹德明指現時受疫情影響，經濟前景不明朗，加上新股上市季結等因素，令港元資金較為緊張，銀行同業拆息已連升多日，不少用H按的小業主需要使用「封頂」的P按計息，相信此情況將維持一段時間。
但按歷史數據，當市場穩定後，3個月的HIBOR將有機會回調，並有望跟美國息口看齊。「但可能要點時間，待疫情緩和，整體氣氛好轉。」他估計HIBOR有機會下調至1厘以下，H按按息到時回落至「封頂」的2.5厘下。
還息不還本可減負擔
近日有銀行推出「還息不還本」計劃，曹德明指，計劃是6個月加6個月，小業主在這段期間只需供利息，供款即時減半，本來月供款過萬，可減至幾千元，半年後再檢視情況，為期可長達一年，但他提醒，有部分銀行會延長一年供款期，小業主可能要多付一點利息。
對於打算「上車」的市民，曹德明指，部分銀行年初按揭審批趨謹慎。例如過往看三個月糧單，現在可能要求睇半年，有公司要求員工放無薪假，若一個月幾日無薪假，銀行計入息時會打折，但未必太影響審批；若是一個月無薪假，銀行會視作沒有收入，要求有正常入息人士做擔保。
不同Plan「上車」息率注意
1）P按/H按業主
P按業主會直接受惠銀行減息，例如居屋小業主，因為居屋只能做P按。H按業主則間接受惠，因為H按業主的「封頂位」跟隨P按息率，若遇上銀行同業拆息高企令H按息率高於P按息率，小業主就可交P按息，若P按息率調低，變相都有「著數」，H按業主最直接受惠，是銀行拆息下調。
2）做二按業主
做銀行一按，再做埋發展商二按「上車」，曹德明見過不少個案，很多客最後不獲批二按而陣腳大亂，其中不少是因為自己計錯息而過不到銀行壓測，他指不論一按二按，銀行都要做壓測，他舉例客人買入一新盤，首年免息，第13至36個月按揭息率為P-2.5厘，到37個月後P+3厘。該客人以為計P-2.5厘，原來銀行是計P+3厘。銀行計法是，若P是5厘，計P+3厘是8厘，再加埋一按的3厘，共11厘；客人計二按是P-2.5厘，加一按3厘1計出是5.5厘，跟銀行計的相差5.5厘。
3）「呼吸Plan」業主
未放寬樓按首期前，不少過不到銀行壓測而用俗稱「呼吸Plan」上車的小業主，只付首期5%便做業主，按揭由發展商包辦，但通常到第三年後息率調高至P+3厘，曹德明所見，這類業主「上車」後出現3種情況。
第一種︰過了3年「鬆綁」SSD（免額外印花稅）後轉按，但要有幾個因素配合，樓價有升，小業主收入趨穩定，轉按成功機會高；若樓價平穩，小業主收入穩定，並有點積蓄，補點錢也有機會成功轉按。能轉按是最好的安排，降低息率負擔。
第二種︰供高息或放租，若樓價下跌或收入仍然不穩定，做不到轉按，到第三年後又要付高息供款，小業主惟有「捱住先」或者放租。他又指這類按揭99%發展商都是跟P按做，但這類Plan的息率未必跟市場走，所以即使銀行減息，也未必受惠。
第三種︰過了3年SSD稅期賣樓，賺蝕視乎樓價升跌。
4）做轉按的業主
現時不少業主採用H按供樓。
曹德明指為慳息而做轉按的個案，隨著樓價下調而減少，他又指現時銀行估價「跌咗少少」。一般而言，轉按成功機會較高的，是銀行估價能「冚到」樓價八成，業主收入穩定，則可以不用補差額轉按，俗稱為「無痛轉按」。獲銀行批轉按後，只需到律師樓做新契便可，他所見小業主因轉按成功，息率可調低4厘至5厘，負擔大減。但他補充，若銀行估價不足，收入不穩定的小業主，轉按成功機會較低的話，他提議︰「去年供得好哋哋的，就坐定定唔好郁住。」
財叔︰自住幾時都要買 試下劈業主兩成！
財叔Profile：自2000年代初開始物業投資之路，2003年沙士後樓價谷底回升，他憑「一拆二、二拆四」買入多個物業，40歲已成功憑收租達財務自由，2010年起轉戰商舖及工廈收租。他達到財務自由後，46歲辭去藥廠銷售經理工作，全職湊仔女，閒時最愛收集懷舊物品，生活逍遙自在，亦熱心慈善，於內地山區援建學校，以及出錢出力支持深水埗明哥向無家者派飯的活動。
近年網絡上流傳一張「只租不買的贏面」的圖，講述只租樓、不買樓，僅在樓價大跌時才會贏，無論樓價大升、小升、平穩、小跌，「租租」（網上對只租不買人士的暱稱）也是輸家。相信《iMoney》的忠實讀者都會記得，這張圖的出處是2016年4月第441期《iMoney Focus》資深物業投資者財叔的專訪。
2016年至今，本港樓價升了四五成，中原城市領先指數（CCL）當年最低約127點，不少香港人已經嫌樓價貴，沒料到樓價竟如脫韁野馬，連年上升，去年6月最高達190點。財叔這套「只租不買八成輸」的理論，給予了不少「無殼蝸牛」入市買樓的勇氣。
一場全球大流行的疫病，竟令環球一夜之間重返零息時代，究竟香港樓市會否步入跌市軌道？「沙士」重臨是否買樓好機會？「投資根本唔應該買樓，自住就點都應該要買！」財叔斬釘截鐵地說。
睇淡因租務需求減
財叔直言睇淡樓市前景，他持有多個住宅及商舖，早於去年下半年反修例示威時已感受到樓市寒冬的來臨。「我睇淡樓市唔係因為疫情，而係去年社運開始已睇淡，主因係我覺得經濟一定會差！」去年示威活動持續，零售市道受影響，他持有的一些商場舖位也沒有租客承租，而他一個在銅鑼灣的套房物業，一直租給外籍人士，但去年下半年至今，多位租客在約滿後也退租，「有一個泰國人租咗幾年，全家返泰國，又有個馬來西亞人、有個迪士尼做嘢嘅鬼佬，全部（退租）都離開香港，外國人都怕咗留喺香港。」
財叔建議置業者平日多出動睇樓，了解心儀屋苑的行情，機會往往留給有準備的人。
他又以沙田第一城為例子，過往內地留學生支撐著該藍籌屋苑的租務市場，「社運後，今年仲有咁多內地學生來讀書嗎？好自然無咁多人租第一城，租金自然跌，樓價都要跌！因為租值係反映層樓價值。」他相信「雪球效應」將會出現，「當第一城樓價跌到低過480萬元，（區內質素較遜的）金獅花園唔可能賣480萬元。」住宅的租務市場回落，料將影響樓價下跌。他說幸好現在不少業主持貨能力強，樓價未有即時顯著下跌，但他相信租務需求減少下，肯定對樓價有影響。
放膽劈價或會成事
「無殼蝸牛」最關心的問題肯定是「樓價會跌幾多成？會不會重演1997至2003年間跌足六成？」財叔直言︰「話到俾你知就呃你，邊有人估到跌幾多成！」
他寄語「計得掂盤數」，應付到樓按的未上車人士，不要再等跌了，他2016年分享的「只租不買的贏面」圖，至今仍可參考。「始終你個目標唔係投資，唔係追求投資回報，（由租轉買）可以講係止蝕，一路租就一路蝕（每月租金），你買層樓就唔駛再蝕！」
財叔曾撰寫《百萬Blogger》專欄，分享貼地的買樓智慧，他數年前已在專欄呼籲︰「你覺得樓價會跌兩成，就係盤都還兩成吧！」他說後來有讀者多謝他這篇文章，「真係有人劈到㗎！佢400萬元樓下買兆康苑，（買入）之前成交已經去到460萬元，叫價更過500萬元，真係有人劈到！」
他說置業者可參考單位的銀行估價，嘗試劈價兩成。千萬不要以為劈價兩成是「不可能任務」，一來有些業主可能生意出現周轉困難，需要賣樓救生意，二來也有一類投資者現在會減價賣樓，財叔自言是後者。「投資者搵投資機會，係用值博率睇！睇邊樣資產將來潛力高。」
財叔指出，近期舖市已出現減價四五成的成交，相信住宅市場的減價個案會陸續浮現。
他直言現在樓市的升值潛力不及股市，因此他自己也有減價放售手上物業，成功套現的話會轉買股票，「望股票升20%，容易過樓升20%！」故他寄語上車客放膽劈價，笑言隨時會買到財叔的物業。
啱心水唔怕貴10%
「市場上一定有咁嘅人（減價賣樓的投資者），千祈唔好盲目等跌！盲目等，幾時先叫跌？人地話跌四成，唔代表你買到層樓跌四成。」他著置業者要知道自己是「買樓唔買市」，「要等CCL跌兩成、四成先買？傻傻地！」他解釋，個別單位減價兩成成交，CCL未必會反映，因為CCL是以樓市平均成交價推算，他著大家不要執著於CCL。
「平兩成唔一定得，但平一成唔難！」他提醒上車客平時要做足功課，放假時要多睇樓，掌握目標屋苑的行情，贏在別人休息時。「有朋友近來睇樓，Agent話搵到平盤，金獅花園480萬元，我話有無搞錯？現在480萬元買到第一城，仲買金獅？佢即係無做功課，見個市跌即刻衝出來，盲衝，梗係買貴嘢！」
當然，他補充買樓自住亦不要一味貪平，「自住唔係買平嘢，係要買啱你嘅嘢！如果一個啱自己嘅單位，我又唔介意貴10%。投資者一定要買最平嘅，因為要嚟賺升幅，但你自住唔係，升市跌市我都咁講，你唔知個市幾時升返，梗係買一間自己鍾意住、住得最舒服，因為（最壞情況）可能要住廿年先至返到家鄉。」
無限QE難阻樓價下跌 料「納米樓」最傷
新型肺炎疫情正在全球爆發，美國聯儲局接連出招救市，將聯邦基金利率減至0厘至0.25厘水平，日前更推出「無限QE（量化寬鬆）」，救市力度大於金融海嘯。聯儲局在2007年至2014年間3度QE，大量熱錢湧入環球資產，有論者認為這個局面將會重演，本港樓價中長期會被推升。財叔不認同這看法，「12年前QE原因是市場無水，QE令到市場有錢，先會買嘢（全球資產，如樓市），但今次個市場唔係無錢喎，係有錢唔買嘢，唔係無錢！」他相信「無限QE」無阻港樓走下坡。
600萬單位供應增
財叔認為今次跌市以「納米樓」最傷，皆因去年10月施政報告放寬了按揭保險九成按揭的樓價限制，由400萬元大幅提升至800萬元，「以前個個買納米樓，因為可以九成按揭，宜家放寬到800萬元以下可以借九成，仲需要買納米樓嗎？我過去已經話，納米樓唔係因為個價值升，而係因為政策令佢升，所以（放寬按保成數）一出已經話納米樓即刻死得。」
他又指出，600萬元水平的中價樓放盤將會增加，納米樓樓價會更受壓，「600萬元樓（業主）以往換唔到1,000萬元樓，因為（買1,000萬元住宅）要借五成按揭，無得向上流，今次放寬令這班人（600萬元住宅的業主）可以換樓。」這些業主現在可借八成按揭換馬1,000萬元的物業，600萬元左右中價樓的供應自然會增加。
舖市先跌樓市接棒
連鎖反應下，財叔相信過往目標買400萬至500萬元單位的置業者，現在會轉買600萬元的住宅，除了因為現在可借九成按揭（此前買入600萬元住宅只能借八成），也因為買大一點的單位，隨時可以多住數十年，故他估計600萬元以下的物業樓價也會下跌。
600萬至1000萬元的物業受惠換樓需求，樓價會否看升？財叔說這些物業需求增加，表面看應該會升，但實際上本港經濟並不樂觀，由去年反修例示威，到今次新冠肺炎，本港經濟雪上加霜。財叔直言樓市下跌，舖市已率先反映，例如去年11月盛滙商舖基金創辦人李根興以2,000萬元購入上環禧利街地舖，原業主去年6月前以2880萬元放售，減幅達三成。近月疫情打擊下，舖市寒冬更冷，財叔直言，不少舖價跌超過四五成，他相信住宅市場的劈價成交會陸續浮現。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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