生財有道

　　共享空間（Shared Space）在共享經濟（Sharing Economy）的大潮下興起。當大眾透過網絡平台分享資源、減省成本，衍生出空間也可共享，亦切合愈來愈多的「數碼遊牧民族」（Digital Nomad）的需要，他們一部手提電腦就可隨時隨地開工，但也需要找個地方跟人交流，共享工作空間（Co-working Space）成為新世代的落腳地。由工作延伸至居住，出現共居（Co-living），讓漂泊外地工作的年輕人聚在一起有個「歸宿」，放工後還有宿友「傾下計」。共享空間被視為Lifestyle，工作、生活新模式。

 

　　跟人共享空間無疑降低租金成本，這正好應對節節攀升的樓價。過去4、5年間，香港樓價只升不跌，共享空間這一盤生意也變得熾熱。全港至今已有14個共居項目；入場門檻相對低的共享工作空間則開得更多，按仲量聯行5月發布的相關報告，過去3年增長了50%、共有80個，由超過50間公司營運。

 

　　共享空間最新變奏是，項目不再集中在傳統商住核心區域如油尖旺、灣仔及銅鑼灣等，被視為草根區的深水埗成為新寵，該區至少有4個共居項目。今年8月中開業的Weave On Boundary是其中一間，走潮又靚裝路線，小小近百平方呎空間月租近萬元，創辦人剖析選址深水埗的原委。

 

　　同在深水埗擁有共居項目的公司Campfire，在海內外已擁有6個共享工作空間，今年7月獲融資1.4億港元，該公司更玩盡共享空間概念打入中產屋苑，在將軍澳屋苑營運首間共學空間（Co-learning），小朋友課餘學習一站式，公司已準備10月在紅磡黃埔花園開第二間。此外，改裝舊樓舊廠做共享空間的「本地薑」公司Synergy Biz Group，近日新作是在非熱點的新浦崗推可租可買的共享工作空間，公司詳談項目如何讓租戶變投資人。

 

Co-living：居港印度企業家投資5.5億 深水埗共居 100呎月租1萬

 

　　15年前來港工作的Sachin Doshi（下稱Doshi），在此地落地生根。過去打工做房地產投資的Doshi自立門戶，開房地產投資公司，以共居為賣點的Weave On Boundary（下簡稱Weave）是公司的首個項目。Doshi指加入共居市場與自己的工作經歷有關，過去因工作關係去過不少大城市，他所見每個城市都希望吸引人才，但高昂租金往往成為關口。從個人層面，後生仔女去到陌生城市工作及生活，第一大事正是搵屋，第二是識朋友建立社交生活，他認為共居模式可解決問題。

 

居港15年的Sachi Doshi去年創辦Weave On Boundary，要在香港的共居市場分一杯羮。

 

Sachin Doshi 

 

Profile

來自澳洲、居港15年

曾任職投行Citi、美林等房地產部門

最後一份工是荷蘭退休金資產管理公司

APG房地產投資部主管

去年做老闆成立房地產

私募基金Emerald Lake

基金首個項目Weave On Boundary今年開業

 

　　他還講起自己在新加坡居住時的一個經歷，讓他體會一個人在外地生活的難處，「有次我突然收到住所管理處的電話，說我家的窗掉下了，叫我馬上回去處理，但我在外地公幹，於是便打給業主，她說要待他兒子從中國回來後才能處理。」那一刻的Doshi完全無助，這也啟發他設立手機App平台，讓共居的住客24小時跟Weave密切聯繫隨時搵幫手。

 

進軍草根區 配套較完善

 

　　高樓價令市民對共居需求增加，這無疑是商機，但共居項目入場成本高，原因是需領取賓館牌照，要附合一系列的建築及物料等要求。Doshi透露Weave整個項目的投資總額達5.5億元，包括買入整幢16層高的大廈及翻新裝修開支。

 

　　物業前身為酒店，原本由一個本地家族持有。去年有傳媒報道，該物業以4.8億元易手，以全幢160個房間攤分計算，每間房賣價約300萬元。花巨額買下物業，Doshi認為是必要，「擁有物業非常重要，如此才可完全控制給住客的產品及服務質素。」換言之，是不受加租或租約條款影響。至於何時回本，他並無正面回應，只表示長遠來說建立一個融洽社區更為重要。

 

　　從投資角度，選址深水埗區做共居項目，這也關乎樓價。現時全港14個共居項目中，有4個包括Weave正正坐落深水埗。Doshi認同相對油尖旺核心區，屬傳統民宅區的深水埗，其樓價較低。但他強調這只是其中一個考慮，更重要是交通及配套，項目靠近地鐵站，還有生活配套完善，食肆、超市林立。他又指︰「這個區（深水埗及太子）有很多很酷的事情在發生，相信年輕人希望一天工作後在這裏生活。」

 

無懼競爭 貼近住客需求

 

　　的而且確深水埗不斷「升呢」。深水埗人均收入全港最低，一直被視為貧窮區，舊樓聚集成為劏房集中地。按統計處資料，全港16%即約1.5萬個劏房就在深水埗區，但因市區重建，近年舊樓群中出現一幢幢呎價1.6萬元甚至2萬元的新豪宅，較高消費的舖頭接著進駐，如特色咖啡店、手作店等；至於充滿草根味的鴨寮街、賣膠珠、飾物等配任件的汝洲街等則成為香港文化代表，近日政府一擲1,200萬元推廣深水埗做旅遊區，吸引中外遊客。

 

Weave On Boundary全幢佔界限街與砵蘭街交界的角位，非常搶眼。

 

Weave On Boundary 

 

Profile

位置︰界限街與砵蘭街交界

交通︰距離太子地鐵站2至3分鐘步程

物業背景︰前身為酒店

房間數目︰全幢13層共160個房間

房間面積︰由60至130平方呎

月租︰由7,200元至1.2萬元

 

　　Weave的目標客是年輕專業人士，對於有指由於共居項目投資成本高，因此要走高檔路線。作為營運者Doshi認為沒有必要去想高檔與否的問題，「反而去想有沒有可能提供比別家更好的產品及服務，而又不是超級昂貴的。」他又指提升住客體驗，不是單憑「整靚間睡房」，還有很多東西去配合，切合住客的需要。

 

　　現時全港14個共居項目，目標客不是學生就是年輕專業人士，但Doshi直言無懼競爭，因為難搵地方住的問題太大，換言之市場還有空間。他指他的共居項目除了提供舒適環境、利用App與住客溝通，更重要花功夫建立住客社區。 Weave於10月全部入伙，入伙前3個月前已接受入住申請，估計入伙後所有房間將很快爆滿。

 

　　Doshi透露正為下個共居項目Studyo找尋物業，此項目的目標客是大學生，即係搞大學生宿舍。沒有正面回答大學生宿舍市場前景的Doshi指︰「大學的核心工作是教育，不是搞住宿，我們希望這個留給我們去做好了，大學就能夠集中做教育。」他說自己讀大學時「住Hall」是人生中的快樂時光，他希望他的學生宿舍也能夠為人帶來美好回憶。現時有共居空間跟大學合作，由大學介紹外地生租住，Doshi表示他的學生宿舍會直接面對客人。

 

Weave共居空間全面睇

 

三樓共用大廳特設落地玻璃可欣賞深水埗街景。

聯誼活動怎少得打乒乓波。

地下及二樓為食肆

講飲講食最易打開話題，公共廚房提供最佳場地。

高級房（Premium）︰面積由110至130平方呎，獨立廁所及雪櫃，月租10,800至12,000元。

每層大堂是Pantry，有微波爐、飲用水供應，設枱椅供住客聚腳。

標準房（Standard）︰面積約100平方呎，獨立廁所，月租9,500元。

四人組房（Quad）︰大房內有四個每個約60平方呎的單人房間及兩個廁所，每房月租7,200 元

房間廁所「的色」，但用料不馬虎。

 

 

Co-learning:將軍澳商場變 細路Co-learning空間 

 

　　香港的共享辦公室在過去3年出現爆發式增長，據仲量聯行今年5月的相關報告，3年間本地的共享辦公室增長了50%，現時全港就有80個共享辦公室，由50間公司營運。當中不乏「過江龍」如美國名牌WeWork亦在港開店。但講到開枝散葉的速度夠快，非Campfire莫屬。成立僅兩年的Campfire，主打共享辦公室，在香港已開了5間，其中黃竹坑店佔廠廈三層。海外亦有「寶號」，英國倫敦已開一間，短期內澳洲及新加坡分別開4間及1間。

 

共學空間有十多間教育機構進駐，為小朋友提供各式教育及興趣班。

 

　　業務快速發展，跟銀根充裕有關。 Campfire兩年間已融資兩次，天使輪獲6億美金（約4,700萬港元）。今年七月獲A輪融資1,800萬美金（約1.4億港元），獲本地財力支持，投資方包括老牌地產商桂洪集團、莎莎國際（00178）及宏基資本（02288）旗下的Fast Global Holdings Ltd等。

 

Campfire 創辦人之一謝耀陞認為共享空間項目將持續增加，不會受樓價升跌影響。

 

Campfire

 

Profile

成立年期︰2016年

創辦人︰泛海國際主席馮兆滔兒子馮康、家族擁投資公司Ancardi的謝耀陞、及馮文源家人從事建築工程。

項目︰香港有5個共享辦公室、另有共居、共學及共賣空間各1個；英國有1個共享工作空間，另澳洲及新加坡分別將有4個及1個共享工作空間開業。

融資︰2017年3月完成天使輪約4,700萬元，投資方包括Ring Capital、Potent Assets等

2018年7月完成A輪約1.4億元，注資者包括老牌地產商桂洪集團、莎莎國際及宏基資本旗下的Fast Global Holdings Ltd等

 

融合概念 玩盡共享空間

 

　　Campfire聯合創辦人之一謝耀陞接受本刊訪問，講起3位「八十後」創辦人的背景，他指三人包括自己都有地產背景。馮康是測量師，是物業投資公司HT Capital的行政總裁，父親是泛海國際（00129）主席馮兆滔；另一位Brian Fung（馮文源）家人亦從事建築工程。至於他自己，屋企經營珠寶生意，家族投資公司Ancardi Capital生意涉及飲食、教育及農業等，當然還有房地產。他指Campfire不是他首個創業項目，自己21歲已經開始搞生意，甚至幫屋企投資物業。

 

　　講到涉足共享空間這盤生意，「我們覺得香港在房地產方面的發展很傳統，希望帶來一些改變。」謝耀陞指他們將房地產、創科及共享經濟等融合，更要玩盡共享空間，「當我們深入這個行業，發現其實有很多機會發揮共享空間這個概念。」他們想到除了工作可以共享空間，在生活、學習甚至玩都可以，於是業務由共享辦公室，擴展到有共居、共學（Co-learning），形成一個有不同形式的空間共享網絡。

 

租務彈性 有利辦學團體

 

　　現時Campfire首個共學空間在將軍澳屋苑Parkside已開業，佔屋苑商場一層，離地鐵站約5分鐘步程，謝耀陞指︰「我們覺得香港的父母非常忙，經常要工作，要平衡工作和家庭不易，尤其是要有孩子的，平日孩子都要靠外傭姐姐帶，跟孩子見面的時間真的不多。但如果我們提供一個地方，有幼稚園或者興趣班讓孩子去上學，同時父母可以在這個地方工作，這個安排應該很不錯。」

 

Campfire 在香港營運5個共享辦公室項目，均在港島區。

 

　　Campfire的共學空間把共享空間概念帶入中產屋苑。位於將軍澳屋苑Parkside的共學空間，一半地方是幼稚園，另一半地方間成十多間小房，由教育機構進駐，提供各式興趣班活動，如跳舞、鋼琴等。感覺似兒童興趣班商場，但不少細緻位有別一般商場，例如有很多地方設枱椅讓家長閒坐或上網工作，又設Pantry供飲用水等。家住荃灣的陳太，每周要到附近探親人，順道帶兒子過來學畫及砌Lego Boost，兒子在教室，她就在教室外的梳化舒服地上網，不用煩惱要去哪裏打發時間。這個地方的租務很彈性。謝耀陞表示，他們亦希望教育機構或導師一方有得益，「外面很多要簽幾年約，但我地兩小時、兩周到兩年都有得租。」長租的話，月租1.8萬元起，時租每小時約250元。

 

　　他更透露下一個共學空間計劃於10月開業，地點是傳統中產屋苑黃埔花園。對於市場上愈來愈多共享空間項目，跟樓價只升不跌是否有關，謝耀陞認為共享空間項目跟樓價無直接相關，「我反而認為是大家對空間利用的想法改變，不同環境對空間有不同需要。相信未來香港樓價升或跌，共享空間項目會繼續增多。」

 

在深水埗設共居空間的Campfire，設計走簡約路線。

共學空間每個教室都非常寬敞，圖為教機械人課程的TechBob Academy。

 

夥拍莎莎太子爺掃工廈

 

　　謝耀陞指Campfire走輕資產路線，在香港的共享空間並無自置物業。另一方面，他和馮康、即Campfire另一聯合創辦人，今年初跟莎莎國際主席郭少明幼子郭浩泉及宏基資本前副總裁洪英偉，組成基金公司麒豐資本。Campfire與莎莎關係密切，今年七月Campfire的A輪1.4億元融資，其中投資方正是莎莎，而Campfire在銅鑼灣的共享辦公室，位於莎莎在銅鑼灣的商廈項目V Point。莎莎太子爺郭浩泉曾向傳媒指，他參與V Point項目時認識謝耀陞及馮康。

 

左起：郭浩泉、馮康、謝耀陞及洪英偉。

 

　　由幾個富二代組成的麒豐，自然有「大水喉」支持。首先莎莎國際主席郭少明以億元計注資「」兒子，其他「水喉」包括傅老榕家族、永利地產（00864）、「保齡球大王」楊家樹家族等。麒豐在今年首8個月已掃入兩幢工廈，分別是6億元的觀塘榮興利工業大廈及12.53億元的新蒲崗美華工廠大廈，有計劃將大廈重建做寫字樓，並已預留50億元繼續掃貨，目標仍是工商舖物業。

 

Campfire共學空間圖

　

一半地方經營幼稚園，另一半租給14至15個教育機構或興趣班。

波波池及沙池屬共用空間，小朋友可在此遊玩，但要付費。

提供簡餐及飲料的Cafe。

家長等待孩子也可在此工作。

走廊配充滿童真裝飾。

 

Campfire共居空間

 

房間面積約180平方呎，月租由9,500元到13,500元不等。

坐落深水埗九江街民宅區的Campfire共居空間。

地下層設接待處。

採用年輕簡潔風格。

每個房間擁獨立廁所。

 

 

Co-working:「本地薑」開共享辦公室 可租可買入場價貼地

 

　　過去四、五年黃兆麟的團隊到處找尋舊樓舊廠廈，利用其建築及設計的專業，提升這些物業的價值，而且定位走「貼地」路線，針對本地年輕人。就以他們位於旺角的共居項目書匯為例，由舊唐樓改建，提供166個宿位，月租由3,500元至5,400元不等，相比市場上其他共居項目月租動輒近萬元，實在非常實惠，瞬間爆滿。

 

　　對於「平租」，黃兆麟的看法是︰「我們也要取個平衡點的，點樣先可以做到Affordable（可支付），其實還在摸索中。」他認為合理的租金是佔月薪的三分一，而按他們過去兩個共居項目的數據，初出茅廬工作的後生仔，平均月薪約2萬元。買不起樓，租樓門檻也不低，要付上下期按金，買傢俬等，至少要兩、三萬元在手，「希望他們（年輕人）買不到樓之際，還可選擇租樓。如果連租樓也租不起，就直情是沒有選擇。」

 

Synergy Biz Group董事黃兆麟走一直「貼地」，推出年輕人「俾得起租」的共居項目書匯後，最新項目是可租可買的共享辦公室，投資門檻平易近人。

 

黃兆麟

 

Profile

本身是註冊工程師

曾任職大型發展商及建築師樓

活化舊樓舊廠做共享空間項目的

Synergy Biz Group董事

項目包括位於旺角書匯及

紅磡Synbox兩個共居項目

及8個位於紅磡、尖沙咀、鰂魚涌、九龍灣等的共享辦公室

 

　　「有得揀」是黃兆麟經常掛在嘴邊的，他最新的項目「Our Galaxy築夢未來」，屬共享辦公室，則提供投資選擇。新項目開在「不就腳」的新蒲崗，共享辦公室通常開在地鐵沿線，貪其交通方便，傳統地區如鰂魚涌、觀塘等，最新最潮自然是剛開通地鐵的黃竹坑；而它不僅可以租，還可以買，用家可變成業主，甚至是投資者，有別於其他只租不賣的共享工作空間。

 

「Our Galaxy築夢未來」布置走年輕stylish路線。

 

Our Galaxy項目

 

Profile 

位置︰新蒲崗45年廠廈高層

分契單位︰36個

每個單位面積︰100至200平方呎

售價︰90萬至160萬元

廁所售價︰可獨立買一格廁所，

由10多至20多萬元不等。

 

避開減價戰 轉型玩貼地

 

　　過去幾年，共享辦公室在香港爆發式增長，現時共有80個。黃兆麟指過去兩三年很多公司大搞共享辦公室，甚至搶租甲級商廈。但為應付貴租，收取會員月費由8,000至9,000元，而且只能待在這些共享工作空間的大廳，沒有自己的房間。如果創業公司有4個人，每個月要交3萬多元，一般初創公司或小公司根本無力負擔。他又指由於競爭，近日有公司已不斷減價；有部分則轉型，租給大企業做分支寫字樓；有的難得有人，空置率極高。 

 

黃兆麟的共居項目書匯位於旺角，月租不過6,000元，受年輕人歡迎。

 

　　黃兆麟的公司已擁有7個共享辦公室，再開新項目，他坦言面對財力雄厚的競爭對手，根本玩不起減價戰，他轉而玩「貼地」，看中港人「要揸磚頭」的心態，「當你買不起納米樓、甚至車位，而家車位都要幾百萬，還有沒有選擇呢？」他直言現時買磚頭的門檻太高，而新項目針對小額投資者，可視為試驗共享空間的新模式。

 

　　他公司買入新蒲崗45年舊廠廈全層，按法規改建成共享辦公室，間隔出36個工作間，每個有獨立業權，即俗稱的分契單位。每個房面積由100至200平方呎不等，月租由4,000至6,000元，賣價由90萬至160萬元。公用地方如大廳、辦活動的區域等的業權由他們公司持有，並負責營運及管理，希望吸引小企、創業者等聚集，透過公用地方搞講座、活動「培養到一個社區」。

 

　　現時坊間有不少發展商將廠廈全幢「劏場」，分成幾十到百多個單位，以分契單位出售，以自主空間或工作室為賣點，有的甚至「落本」裝修鋪設雲石大堂。黃兆麟則表示，他們項目的最大賣點是入場價不高。原因是投資額相對低，總額為5,000萬元。

 

待啟德站通車 帶旺該區

 

　　現時在旺區如觀塘、鰂魚涌等廠廈的售價已高不可攀，尤其將發展做另一個CBD區的觀塘，黃兆麟形容是「已經沒有平貨」。新蒲崗廠廈比觀塘的價錢相對較低，原因是該區未有地鐵，最近的地鐵站是轉車往黃大仙或彩虹，或步行約15分鐘至鑽石山地鐵站。

 

　　研究規劃的黃兆麟認為新蒲崗極具潛力，明年附近的啟德地鐵站開通後，有機會帶旺新蒲崗，「如果買了單位自用或搵租客，兩年後（指地鐵開通後）就可能係一項資產。」

 

　　他又指受地契限制，亦非所有廠廈可進行分契並買賣。項目開賣半年，已賣出三分一單位。他指有部分是用家，例如有在附近開公司的小企業，拓展業務需要多一個辦公室，亦有投資客。

 

投資舊廠廈的入場費相對住宅低，但有不少限制。

 

買廠廈分契單位 四大注意︰

 

　1 銀行未必承造按揭

　2 業權是否清晰，尤其是走廊、洗手間等公用地方。

　3 地契有否限制單位從事用途，例如只准做紡織或製衣業。

　4 是否合法改裝，附合建築及消防規格等。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》