生財有道

　　

　　若要以一句總論過去十年本港樓市，你的句子會是甚麼？

　

　　「升到黐咗線」、「永世上唔到車」……恐怕十之有九都會「一句激嬲」無殼族。但放眼來看，這其實並非樓市真象的全部。這10年，香港進入零息時代，樓市顛簸翻騰，樓價屢創新高，政府辣招一推再推，到最近二手樓價還一樣破頂，新盤預售又見「瘋搶」場面；另一邊廂，我們還有劏房湧現、公屋輪候人數破頂、市區重建豪宅化等樓市現象。

　

　　本刊過去曾報道過不少有關樓市房策的故事，適逢iM創刊10周年，今期記者重訪其中3個個案，包括7年內3度跟進其買樓故事的鍾氏小夫妻，他們一句「今年終於儲夠4年前樓價的首期」，或者最能總結這十年樓市。2011年訪問過的Dare Koslow，由當年的唐樓投資者變成今日在重建區負隅頑抗，見證了城市發展的得與失。有說香港精神就是「打不死」，灰到盡頭見曙光。當全港有20萬人要屈居劏房時，余偉業創立的社企「要有光」，為弱勢提供廉價但人道的光房光屋，幾年下來的成績，就連司長也揚言要「抄考」一番。

　

重建篇：唐樓投資者 見證重建市區得失

　

　　上一次與Dare Koslow見面，是2011年的事。那年夏天，他在那間位於士丹頓街過千呎舊唐樓裏呷著冰茶，以唐樓投資者的身份，與記者分享如何透過買賣及翻新唐樓吸盡豪客，賺取17厘租金回報。雖然沒懷疑過他說投資唐樓是為了「Love them and save them」，但印象中那時得意洋洋的他有點虛浮。

 　

Dare多年來嗜好不變，專挑有老香港特色的地方來住，他現時位於太平山水巷的住所，前身是間家庭式印刷廠。

 

　　6年後再見，Dare看上去添了幾分踏實。他坦言對唐樓的鍾愛無減，但卻似乎閒心不再，整個訪問不是說「Fight for」這樣就是「Fight for」那樣，總之就是一副隨時準備披甲上陣的鬥士狀，令人不禁問︰這些年你到底有何經歷？

　

　　Dare表示，受「辣招」所限，加上「這市道已沒甚麼（物業）想買」，所以近年沒作甚麼刁，一直手持近20個分布在中上環一帶的住宅單位收租。兩年前，他離開了工作十多年的廣告及營銷行業，開了間管理公司，專門照顧旗下唐樓。現在每天醒來，第一件事就是查電郵，看看有沒出租單位漏水或洗衣機壞了要修理，閒來就替初到貴境的Expats（外地派員）找找靚租盤，再有時間，就協助一下區內小業主處理大廈維持管理事宜。

　

雖然印刷廠的生財工具已用不著，但Dare仍堅持放在屋內作裝飾，還指著鑄字模櫃笑說：「好靚！」

 

位於水巷的單位保留了昔日廠房的間格和部分印刷工具，再配上悉心挑選的摩登傢俬。Dare笑言「新舊融滙裝修法」是他的強項。

　

　　生活看似悠閒寫意，但其實好戲在後頭。「最重要係Check吓啲樓有無新Order（維修令）。雖然與部門已有很多交手經驗，但因為佢哋永遠唔會將問題講清楚，亦無明確指示，所以要花好多時間去試去估，同部門來往交涉。感覺永遠都處理唔完，差在幾時有新Order出現。Touch wood，最近無！」他說交手較多的部門包括屋宇署和消防處，近年還多了市建局。

　

批市建局表裡不一

　

　　他與市建局的博弈，始於士丹頓街那間千呎唐樓。2007年，市建局公布「H19士丹頓街/永利街重建項目」，打算將該一帶舊樓拆卸重建成3幢新式住宅，而Dare剛買下兩個單位打通兼斥200萬元豪裝的新居，就正在重建範圍內。不過，由於計劃遭區內業主反對，市建局收購進度一直未如理想，項目公布多年一直未有實際清拆行動，Dare亦只好靜觀其變。

　

　　2013年，於永利街取景的電影《歲月神偷》在柏林影展獲獎，事件引起社會對保留舊唐樓的訴求，就連監製張婉婷也炮轟︰「一套講香港嘅戲要走去馬來西亞或廣州取景，你話幾荒謬！」最終局方不敵民意，決定將永利街剔出重建範圍，不過Dare的唐樓仍保留在計劃中。市建局曾在2012年一個訪問中提及，H19重建區內存在不少僭建，Dare最後自費找來工程師，力證大廈狀況良好。

　

　　另外，他指市建局把已收購的單位租給國際難民組織作宿舍，Dare覺得，自從有單位變作宿舍後，垃圾多了，天台及樓梯間變得烏煙瘴氣。他到過民政署投訴，但情況未有任何改變，不久Dare便決定遷出，暫時空置單位，再靜觀其變。「這是一場持久戰，反正局方有時間慢慢等，話唔定等我死咗先搞（收購）！」

　

昔日印刷廠老闆一邊接電話，一邊順手把要記下的電話號碼寫在牆上，造就這幅充滿歷史感的牆壁，Dare對此愛不釋手。

　

重建講平衡與需求

　

　　這就是他過去6年的生活，雖時有不忿勞累，但他坦言不放棄、不妥協，「因為我深信自己做緊嘅嘢，係創造緊一個更好嘅香港。」Dare說，拒賣唐樓不是想阻人發達，只是眼看政府在市區更新上毫無遠見，不捨得把心頭肉交到他們手上。「中上環條條街都話起新樓建豪宅，我會問政府︰Where is the control？呢區之後的人口、設施和交通都會出問題，發展商可以唔理，但政府唔理就係失職！」

　

Dare認為無論是政府還是市建局，對市區重建亦無遠見及全盤計劃，也慣於把當區居民的意願排除在外，導致近年收樓收地常發生衝突。

　　

　　他認為市區重建應平衡社區利益和社會需求，萬一兩者不能共存，亦要堅持其一。「目前社會最大訴求是Affordable Housing，但重建發展幾乎全是豪宅，居民意見聽完就算，業主去留無話事權，而收樓工程往往會阻礙樓宇買賣和維修，危害幢樓同小業主嘅利益。話就話市建局係協助市區重建的機構，但佢哋亦令市區重建無法好好落實。」

　

於永利街取景的電影《歲月神偷》，最後竟成了把這片老地方從重建計劃中拯救出來的功臣。該一帶唐樓被剔出重建範圍後，部分單位現租予志願團體作社會服務發展。（《歲月神偷》電影劇照）

　

　　言則市建局若能做到平衡發展，你就肯賣樓？「我從來唔係針對市建局，若每項重建都以大眾利益出發，在發展時的同時可保留有歷史意義、地區特色和代表性的事物，唔係所有嘢一律拆拆拆。我何止賣樓？我仲會全力支持、幫助URA（市建局），甚至會愛上佢。」

　

美食車不如大排檔 

　

　　除了唐樓，Dare也一直有留意本港城市空間的發展。「唔單止講建築，香港整個氛圍都愈來愈悶，慢慢失去傳統特色，社會好空洞。每區都一樣，高樓、商場，站在街頭見唔到天，吹唔到風。」他又指很羨慕倫敦的朋友，仍可擁有一座百年歷史的市集Borough Market。「如果喺香港，拆咗十世啦！」每次提到這市集，他又會黯然地想起至愛的港式大牌檔。

　

　　「街頭飲食文化係香港一大特色，港人同遊客都鍾意，偏偏政府要趕絕大牌檔，然後學人去搞Foodtruck。嘥氣！如果要睇美食車點解我唔去紐約、L.A.？」在他眼中，政府對待這城所有舊事物的思維都一樣︰「民間不用多管，政府想的就是最好，所以發展都由政府說了算。好似PMQ（元創坊），表面上鼓勵創意協助本地品牌，But now it's a shopping mall！工廈裏的Hidden Agenda好正，對增加香港吸引力好有幫助，但政府會覺得呢個唔係佢哋定義嘅『好』，要整頓！其實呢啲來自民間嘅創意才是香港目前所需的，我哋絕對唔需要再多幾個商場。」

　

望年輕人掌港未來

　

　　雖然這城愈來愈多事情令他失望，但Dare說近年從很多社會事件中看到曙光，當中關鍵是年輕人。他期望政府能把未來還給年輕人，讓他們毋須再為自己和香港的未來憂心，可將創意和活力集中起來，變成推動社會向前的最大力量。

　

　　說到這裏，終於明白Dare以前的虛浮與今天的踏實分別何在。他再用了6年的時間，與香港一同經歷巨大轉變。在同呼同吸、同喜同悲之下，那份感情變得更踏實更有根據。

　

　　「那天我從新聞上看到年輕人入獄了，覺得好沮喪但同時亦好樂觀。我不是要鼓勵非法行為，但那刻深深感受到這時代產出了最勇敢最有良知和承擔的一代人。我好有信心這些年輕人日後一定可以重掌香港的未來，讓這地方走回正軌。這是我仍然深愛香港的原因，所以我永遠不會離開這裏，我會和大家一同等著慶祝這天。到時，我會重新100%愛上香港！」

　

Dare最愛重建保育項目

　

　紐約-高線公園High Line Park

　

 

　　位於紐約市曼克頓，由棄用的紐約中央鐵路西區線改建成一個位於高架橋上、1.45英里長的帶狀公園。鐵路建於1934年，至八十年代停駛，2006年重建成公園。現時每年吸引約500萬遊客到訪。「這城市綠洲就是創意的真正體現，最重要是改建後可讓所有紐約市民共享。」

　

　倫敦-博羅市場Borough Market

　

　

　　建於1851年，是倫敦最古老的食品市場，經多番修葺後仍保留建築特色。百年來用途如一，仍是以食品批發及零售為主，早前被CNN選為世界十大必逛生鮮市集。「不同年紀的人都好enjoy在那裏閒逛購物，而且建築同周邊環境好融合得好好。」

　

　夢想中的中上環

　

Dare希望中上環日後發展，可以保留甚至增設更多他最愛的港式大排檔。

　

　　「如果中上環由我發展，我會先制定發展上限，減慢該區發展。其次是就物業維修保養訂下明確指引，支持小業主參與管理自己的大廈。下一步是推出『地標保育計劃』，為保留區內歷史建築設時間表，邀請居民一同研究舊建築的新用途，方案一定會讓社會共享這地方，而唔係私有化。至於起公園未必可行，但我會引入天台綠化、市區耕作，種多啲樹，以平衡過度密集的環境。」

 

 

過渡房屋篇：光房由0到100 助弱勢重生 療癒港人傷口

　

　　過去10年，本港低下階層住屋問題一直處於水深火熱，財政預算案提及有社企向良心業主徵集租盤改裝成與劏房對立的「光房」，再平價轉租予單親家庭，記者便在當時初訪了這家名為「要有光」的社企。

　

　　兩年後的今日，新一屆政府公布施政報告後，記者與創辦人再聚，住屋問題依舊棘手，類似「光房」的概念卻由昔日被讚兩句而變成由政府牽頭大搞。連頑石也點頭了，先驅「要有光」這兩年又走了多遠的路？

 

　　創辦人余偉業（Ricky）表示，「光房計劃」這兩年經歷了重大轉變，公司由管理共29間光房變成今天的100間，服務家庭亦由60個增至現時的220個。單看數字，整個計劃的規模已足足擴大了3倍以上。

 

Ricky坦言， 當初只以「發吓夢」的心態對待發展全幢光屋，萬料不到計劃推行了4年便夢境成真，證明香港仍是個讓人實現夢想的地方。

 

　　多得財爺當年「眷顧」，這兩年要有光的人氣持續攀升。昔日的光房主要來自長輩留給第二代，卻用不著的單位，今天卻吸引到不少移民港人、長者業主及專業人士出租物業扶助弱勢，最感動莫過於有劏房業主主動將物業改成光房。「我們最初為這業主管理其中一個單位，後來知道他陸續將約滿的劏房轉租予低下階層，當聽到佢話︰『Ricky，我轉緊Portfo（Portfolio, 組合）喇』，那刻真係好開心！」

 

受助媽媽轉行收入倍增

 

　　業主背景多元化，自然豐富了單位類別。以前光房集中在居屋和大型屋苑，現時則由唐樓、單幢樓、鐵路上蓋、村屋，甚至海景單位和全新一手樓也有。而隨著單位質量的轉變，這兩年要有光開始嘗試逐步將服務對象從單親媽媽，擴展至在職貧窮及低收入家庭。

 

　　早前，要有光完成了首個3年光房計劃，第一批被稱為「畢業生」的租戶已遷出。問及計劃最成功之處，Ricky笑說︰「無執笠已經算好成功啦！」他坦言身邊很多人最初也不看好光房，覺得太理想化，但兩年過後公司不單沒執笠反而愈做愈大，證明香港仍有很多好業主，也足證香港仍是個可讓人談理想的好地方。

 

全名「要有光（社會地產）有限公司」，2010年成立；2013年推出「光房計劃」，以市價兩至七成的價錢向業主租用香港各區住宅單位，再以「二房東」身份以低價轉租單位予有需要人士，並在租住期間協助租戶提升各方面生活能力；2016年於深井推出全幢式「光屋」。現時全港共有100間光房，多年來累計服務超過220個家庭共550人。

　

　　數字可能冰冷，但眼底下的人物故事卻很熱熾。Ricky自豪地說︰「我哋已經出咗會計師和藥劑師（都是入住光房的第二代），下個又嚟緊嘞，所以話窮人唔一定好食懶非，人有三衰六旺，有時只要你幫佢度過人生中最艱難嗰兩三年，往後整個家庭就會變得好好。」

　

　　他又憶述，很多單親媽媽入住光房初時都苦瓜乾口面，有些連帶兒子行山也不敢。「有時窮唔只講銀包，係窮到連信心都無埋，幾可悲！但依家唔同了，大家笑容多咗，對未來有返啲希望。」印象較深是一位任職侍應的媽媽，入住後得到朋友幫助及要有光專屬經理的鼓勵，先半工讀考獲保險牌，再邊當兼職邊儲客，結果一年後已有穩定收入，轉為全職。「佢依家收入係以前兩倍多，個心已經唔係諗上公屋，而係希望儲錢買樓。」

　

空置員工宿舍延續使命 

　

　　在Ricky心目中，不少受助家庭也有資格拿下「飛躍進步獎」，但其實要有光也很應該獲獎，事關公司在短短兩年間，將光房概念不斷延伸發展，去年成功將深井一座空置宿舍改建，並引入社區式全幢光屋，惠及超過30個弱勢家庭。

 　

　　這天跟Ricky在光屋內蹓躂，邊「睇樓」邊聽他訴說翻新改建大樓的來龍去脈。光屋前身是建於六十年代的九龍紗廠眷屬宿舍，八十年代工業北移，位於深井沿海地皮的九龍紗廠停業，廠房空置不久就被清拆改建成今日的麗都花園，但眷屬宿舍位處山邊地勢陡峭，加上地皮面積有限，故一直無人問津，除了Ricky。

　

　　當年他從區內社工口中無意間得知這空置宿舍，好奇心作祟下走進這幢舊樓。眼見層與層之間出現了大大的破洞，蝙蝠在中間飛過，牆上的壁虎蛋大得像餅雞蛋仔，但內心卻禁不住開始勾劃發展藍圖，想著如何將這裏變成弱勢家庭的安樂窩。2014年，要有光獲城規會通過改建申請批出短期租約，及後又獲周大福慈善基金捐贈2,200萬元展開翻新工程。經過約1年施工期，全港首幢光屋終於2016年10月面世。

　

　　改建後的光屋，共提供45個面積約380呎的開放式單位，每個單位均有獨立廁廚及露台，住戶還可遠眺東灣景色。Ricky表示，現時「光屋」共住上約130人，當中以在職貧窮及低收入家庭為主。

　

光屋刻意引入公共活動室及天台苗圃，讓租戶 有更多共處的機會。

　

獨特布局成就和諧社區

 　

　　跟很多上一代港人一樣，Ricky對昔日那種「七十二家房客」式的鄰里關係一直念茲在茲，故在設計光屋時，特意引入一個類似住客會所的公共空間，並在天台建起住戶共同打理的苗圃，希望能藉這種對外式設計重塑一個溫情小社區。「每日放學，成班細路就衝返嚟一齊玩，食飯時間阿媽伸個頭出來叫就得㗎喇，呢啲場景真係七十年代先有。細路玩得埋，父母自然熟絡，屋企無廁紙無鹽咪去隔籬屋借囉，佢哋會一齊食飯、放假約埋出去玩，關係好好。」

　

牆上的照片，見證著光屋發展歷程。Ricky謂當中最難忘是得到公民社會裡不少專業人士及企業的支持。

　

　　一間光屋照亮一個家庭，本已是件溫暖的事，若再宏觀一點，光屋的出現更令撕裂的香港社會重現一道「互助互信」的曙光。Ricky說︰「我哋最叻就係去邀請公民社會合作，拿著計劃書去律師樓，搵人幫我哋免費睇地契；去則師樓借人，結果佢哋以1蚊借咗兩個則師俾我哋用兩年，連判頭也只收了成本價就開工。」還未計算香港寬頻（01310）和中電（00006），前者為數十戶掘了幾百米的地鋪光纖，後者為光屋提供穩定電源，先建臨時斜道，再自資購入大型變壓器，沿斜道逐格拖上山。

　

　　「好難唔感動，因為你知道喺香港，只要你Give them a good reason，無論企業定個人，仍然好ready為社會做返啲嘢……其實香港人從來無變過。」

　

Ricky說，無論是媽媽或孩子，入住光房後笑容明顯比以前多。

 

每逢節日，光屋居民都會聚在一起慶祝。圖為年初的新春大食會，席間大家一起浸鹹檸檬，並相約在「畢業」之日一同品嘗。

　

光屋工程修補社會撕裂 

　

　　整項光屋工程，從申請到完工只花了兩年，發展速度之快震驚各界。Ricky認為，這亦跟公民參與不無關係。「平時的工程，唔同Party會因利益而拉鋸，但嚟得幫手都係有心人，唔會計較咁多，當拉鋸變成合作，大家互信，所有事都會快好多。呢樣正正就係依家社會成日講嘅修補撕裂囉！」

　

　　一班本打算伸手助人的人，到頭來也得著甚多。在整項復修工程完成後，Ricky特意邀請一班則師和判頭重訪光屋，與入住家庭見面。「則師話捐錢賣旗就試得多，但甚少用自己專業去幫人，過程中就好似返返去以前讀書時，實踐著工程師的使命。判頭就話完工後永遠唔會見返製成品，但今次睇住班街坊搬入嚟，覺得好有意義好開心。」

 　

　　一間光房，照亮的絕不只是一個家庭。

　

不論貧富 愈住愈差

　

　　談及這些年來的住屋環境，Ricky直言不論買樓還是住劏房，港人都普遍愈住愈細，又愈住愈遠，原因在於目前市區全面豪宅化，買不起又租不起的人自然要「起身」。「這情況不利低下階層的個人發展，原本每日放工有3個鐘可進修，但依家用晒嚟搭車，間接拖慢了社會的進步。」

　

　　令人不惑的是，即使各方都似花盡力氣，但問題還是解決不了。Ricky始終認為社會討論太單一︰「唔係講增建公屋就是幫人上車，但港人住屋需求從不單一，等唔切公屋有無其他制度幫佢？年輕人唔夠首期又有無其他方法上車？」他認為拖延市民住屋或置業的需求，整個社會也要付上代價，如勞動人口不足、人口老化加劇等，故建議政府應盡快引入更多種類的房屋產品，切合不同人的需要。

 

港人實錄：小夫妻7年未上車 從抓狂到看化

　

　　鍾氏夫婦是iM少有這些年間重訪再重訪的個案，我們分別於2010年及2015年，就年輕人上車議題採訪兩口子。今天再見面，議題沒變，但當年的何小姐已變成今日的鍾太，她亦笑說︰「我哋依家都稱唔上年輕人喇掛？！」比這句自嘲更無奈的是，即使7個年頭過去了，二人還是上不到車，繼續處於無殼狀況，只有見證著本港樓市狂升7年的份兒。

　

雖然兩口子折騰了7年仍未能成功上車，但鍾太表示不會放棄，會密切留意各個資助房屋計劃的最新發展。

　

　　回到首次訪問的2010年，當時還是情侶的二人，以5,900元租了東涌藍天海岸一個550呎的單位，翌年加租至6,700元，第三年業主一開口叫價1萬，即同一租約期內加租近70%。二人拒絕續租，遂改租沙田第一城，這租盤的租金增加300元，但單位面積卻小了近半。這趟兩口子只住了一年，翌年業主「傾都唔傾」就收回單位，於是二人又再一次經歷大遷徙，由沙田搬到天水圍栢慧豪園一個近500呎的單位，月租8,600元。

　

　　鍾氏夫婦入住此單位已有4年，目前租金亦較首年增加了四成，現時租金已破萬，但鍾太認為在此市道下加幅尚可接受，但就擔心不知這片香港最後租賃樂土幾時會失守，屆時兩人還可以搬到哪裏？

　

　　兩人見證著住宅租金水漲船高的同時，這些年來也經歷了普遍年輕人置業的三段心路歷程︰由最初雄心壯志死慳死抵儲錢，到後來在追不上樓價升幅的大環境中認清「買樓」的真義，到最後選擇隨遇而安。

　

心儀私樓單位 年升百萬

　

　　以往傳媒經常報道年輕人為買樓而不吃不喝不消費，這些他們統統都經歷過，鍾先生一個大男人每天只吃兩個麵包充饑。可笑的是，即使如此慳家，加上過去數年二人收入已增至逾5萬元，但捱著貴租，始終追不上樓價。「我哋今年先儲到4年前樓價嘅首期，但連這區最平的樓都買唔起！」

　

　　她又指，單是過去一年多，現時租住的單位已升值百萬元。「去年中續租時先Check過層樓大約值380萬元，今年業主話出年唔想再續租，問我哋540萬元有無興趣買！雖然最後都賣唔出，但親身經歷過先相信樓市升得咁誇張。」翻查紀錄，該屋苑去年7月同類型單位最低為415萬元，最高為460萬元，而剛過去的10月最低成交價為450萬元，最高為555萬元，某程度真的已升值近百萬元。

　

冀政府推租管 徵空置稅

　

　　「我有個年輕親戚係專業人士，人工高，有足夠能力買樓，但佢都無置業，繼續租樓同父母住，寧願搵幾多使幾多，唔使俾層樓困住。可能好多人唔認同，但佢令我醒一醒，反思究竟層樓值唔值。咁辛苦上車，以後幾十年咁辛苦供樓又值唔值？所以有段時間我哋都放棄，唔再諗買樓。我哋本身唔係大富之家，要拋咁大舊錢出嚟風險其實好高。我老公成日講︰不如用一半積蓄去買騰訊（00700）啦，佢前景好過香港好多喎！」

　

　　打從林鄭上場後，新政府在協助年輕人上車的課題上動作多多，但鍾太謂有些只是「得啖笑」。「貨櫃屋那些，我老公話不如繼續租天水圍，因為佢覺得瞓貨櫃同瞓街只係一線之差！」

　

　　她認為已遭政府取消多年的租務管限比較實際，或者政府最近提出以強積金作為首期，亦有助他們這群等上車一族早日達成置業夢。「社會上都有提過物業空置稅、資產增值稅等，可以控制下樓價不停升，不過啲高官同大陸人就會受影響，所以都係諗下好喇！」

　

　　經過了盲衝和心態調整，鍾太坦言現在買樓只會揀可負擔且不太影響日常生活的種類，例如由2014年起復售的新居屋、房協近日推出的資助房屋翠嶺峰及翠鳴臺，以及林鄭早前在施政報告中提及的港人首置上車盤。由於「機會唔係時時有」，二人每次申請時也會格外留神並跟足指示。鍾太表示，早前在申請最新一期居屋（即彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑）時，母親剛年滿60歲，於是就決定將其加進申請中，希望提高中簽機會，可惜最終幸運之神未有眷顧，惟有靜待機會再出擊。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》