09/09/2024 17:54
《楠楠自語-莫灝楠》小談樓市
《楠楠自語》樓市可謂中港經濟的蓄水池,近年樓市表現不濟,失去財富效應,連帶著股市和實體經濟都一潭死水,我相信也是大家意料中事。 最近「代表」樓市價格走勢的中原城市領先指數繼續走弱,和2021年接近190點的歷史高位相比,這個禮拜(9╱9)已經剩下可憐的138﹒68點。 究竟中原城市領先指數能否代表香港樓市?這個就不再爭論了。 但香港經過了3年疫情洗禮、內地房地產資金鏈斷裂,加上美國加息周期啟動,導致香港樓市出現多年未見過的熊市。從歷史高點計算,港樓價格已經回調接近30%。 筆者觀察到一個奇怪的現象。以往經濟衰退,都是樓價下跌,租金也一齊下跌,主要原因是兩者關聯性較大,租金上漲,代表大眾消費能力提高,然後傳導至樓市收益率提高,從而拉升樓價,反之亦然。不過,這次居然反常地見到樓價急挫,但租金反而節節上升。中原城市租金指數由2022年底的110點左右,反彈至最近的122點,和樓價背馳。 隨著近年利率提高,已經導致供樓壓力大增。年輕一族的觀念和老一輩相比有所不同,已經沒有了必須買樓結婚那種傳統觀念,甚至連婚都可以不結。筆者身邊亦有不少朋友盡沽手上所有物業,甚至自住的也不例外,然後轉為租住,雖然可能會被業主加租迫遷,但勝在不用背負樓價升跌,自由自在。 在現時一般二手樓只有3%左右的租金回報下,筆者仍然認為租樓是較為可取的做法。 租金方面,最近的上升可能是市場正在反映部分沽樓轉租的用家,也可能代表了部分高才、專才、優才移民計劃而來香港定居的新來港人士的租樓需求。但隨著香港政府庫房赤字增加,政府可能也需要考慮房屋空置稅的問題。一旦實施,一堆寧願失去租金收入也要頂住估價的頑固業主勢將讓步,屆時租金或許會迎來下跌的機會。 還沒提到的是,2024年將會有34個新盤登場,目前新盤的貨尾甚多,涉及超過13000個單位。現時很多新盤的去化率只有30%至40%,將來仍然有一定劈價清貨的空間。房委會和房協在2024至2029年間預計將會有146800個公屋或資助單位落成,平均每年約30000個,供應過剩。 若樓價繼續下跌而發展商滯銷,在利率高企、各大地產商現金流緊張的情況下,會否將旗下新落成的單位改為出租以維持現金流? 總而言之,言而總之,港樓非常大鑊,地產股亦是。誠哥兩年前一句「山雨欲來風滿樓」,不可謂不絕。96歲高齡仍然目光如炬,佩服啊!《南華金融集團副總監 莫灝楠》 *《經濟通》所刊的署名及╱或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。