21/08/2024 12:19
《本港樓市》第一太平戴維斯：高資金成本使投資者折讓價沽房地產
《環富通基金頻道２１日專訊》第一太平戴維斯最新發表的２０２４年８月投資市場報告指，持續高昂的資金成本導致更多物業投資者以折扣價出售資產。 ＊貸款條件收緊有利現金充裕投資者＊ 持續高昂的資金成本導致更多物業投資者以折扣價出售資產。這是由於聯儲局沒有如市場預期般減息，導致香港銀行同業拆息保持高位。因此，銀行採取更加保守的貸款方式，特定分類貸款比率從１﹒５６％上升至１﹒７９％，借款人的融資成本也伴隨上升。 銀行的收緊風險，導致商業貸款大幅減少，進一步限制了市場的投資需求。銀行正在重新評估其手上的貸款組合，收回部分抵押物業，此投資環境有利於現金充裕的投資者和用家，能夠與陷入財務困境的賣家協商更優惠的價格。 投資市場整體大型非住宅物業交易總額大幅下降，２０２４年上半年僅達９９億元，較２０２３年上半年下降４７％。儘管如此，在２０２４年第二季度仍有一宗全幢出售交易，一家位於紅磡的全新酒店以１０億元成交，買家為香港都會大學。此物業擁２５５間客房，旨在為其學生提供舒適、交通便利的住宿。這凸顯了現金充裕的用家正推動市場。 ＊困境資產銷售在寫字樓和零售市場成趨勢＊ 香港房地產市場出現重大轉變，困境資產銷售在寫字樓和零售市場中成為趨勢。在寫字樓市場，原本由高盛及凱龍瑞以１６億元收購和發展的全新寫字樓８８ＷＬ，最後僅以７億元售予本地投資者，賣方遭受重大虧損。此外，美國銀行中心的兩個樓層的售價較高峰時相比低了接近６０％ ，而皇后大道中９號的２９樓單位相比最高價時，亦以多於６０％以上的折扣被收購。在零售市場，值得關注的交易包括藍塘傲基座商場及公眾停車場以５﹒４億元售予華潤集團旗下的華潤隆地。該零售商場預計可提供６％的回報，即使在當前高息的環境下仍是一項有吸引力的投資。 ＊料今年甲級寫字樓價格和核心街舖租金跌５至１０％＊ 鑑於未來數月內銀行貸款質量可能進一步惡化，意味著它們在貸款態度將更加謹慎。加上高昂的再融資成本，這可能會迫使更多大型物業組合持有人以折扣價出售部分非重點資產。因此，預計會在２０２４年下半年看到商業房地產市場出現更多困境資產銷售，真正現金充裕的買家將成為主要受益者，繼續物色性價比高的交易。第一太平戴維斯預測２０２４年甲級寫字樓價格和核心街舖租金將下跌５至１０％。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，持續的高昂資金成本使愈來愈多的房地產投資者以折扣價出售資產，但銀行不願向商業房地產市場提供貸款，限制了投資需求，出現現金充裕的買家和最終用戶佔據了市場主導地位的現象。 第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光指，香港房地產市場近年來面臨重大挑戰。元升值和高息已影響本地經濟，導致遊客消費和可支配收入下降。深圳新購物商場的興起也將部分本地消費轉移到中國，導致核心街舖租金自２０１９年起下降５０％。 在２０２４年的投資市場中，活躍買家主要是現金充裕的私人投資者和機構，他們一直瞄準大幅折扣及租金回報率達５至６％的物業。這些交易預計大多發生在近邊境的郊區，而２０２４年下半年可能會有更多此類高收益資產出現。（ｗａ）