等樓市大跌 可賺一桶金
「你們就厲害啦。去年一舖食盡紅磡的一手上車盤,搞到現在個市靜曬。」
「你們更厲害啦,旯旮拉地方都賣兩萬元。」
「今年新盤,看你們訂價啦!」
去一個地產發展界的拜年活動,聽幾個發展商高層閒聊,但大家對今年市道卻三緘其口。也難怪,說看好看壞,對手知道你心裡面想法,會猜測你將來推盤的訂價。
他們心中怎樣想不重要了,現在樓市氣氛已經逆轉,即使加息憂慮減,一、二手樓銷情已十分薄弱。樓市走勢關鍵在於短期內會否出現小陽春。未來兩、三個月,新盤供應多新鴻基地產(00016)元朗映御、信和置業(00083)朗屏8號、新世界發展(00017)清水灣傲瀧……供應量接近3萬伙,加上地價尋底,若一手貨尾賣不去,累積下來,肯定加深樓市跌勢。
回想兩個月前熱切期望上車的年輕同事跟我說:「方先生,原來有些新樓發展商會有10%以上的回贈。」。
「不可能吧!」我說:「如果是真的,即代表樓價還可跌多10%,為何發展商不直接減價給買家呢?」
但想深一層,發展商不想落價,給人以為不看好後市,令樓價更叫不起價,給地產代理10%佣金,刺激他們在這個混沌市況中更落力去推銷新盤。此外,地產代理亦可把部分佣金「回贈」給買家,令買家覺得執平貨,具靈活性。
一般來說,二手樓買賣,地產代理會得到買家和賣家各1%的佣金。為了促成生意,他們可以收少買家或賣家一點佣金;故發展商願意提供10%佣金,他們更可靈活推銷樓盤。
於買家言,若得到回贈幾個巴仙確是吸引,但在樓市正開始下滑之際,究竟應否入市?
發展商是業內人士,熟悉土地政策,對樓市升跌的預測和準繩度均比我們優勝。在樓市暢旺時,一手新樓的定價均比二手樓高20-30%,有些更高達60%,為何他們敢於定一個天價?
當然,看好樓價會繼續上升,便敢於定一個高價,加上買家求屋心切,願意追價。此外一手樓的承接較高,發展商願意提供二按,樓宇質素新淨,設施比舊樓多而新款,均令一手樓價有極大的上調空間。
反之亦然,當發展商不看好樓市,便不敢定太高價,惟有面對現實,定一個和二手樓相差不太大的價,以吸引買家。但他們心裏比誰都清楚,以他們在市場投資多年的經驗,是轉角市還是調整?是小陽春還是死雞彈,他們最清楚不過。
牛市時,他們惜貨如金,「唧牙膏」式賣樓;熊市時他們貨如輪轉,賣樓要快,務求一鋪清袋。以較高佣金促銷正是樓價低下的佐證,不減價是不願衝擊樓市,不想做壓垮駱駝最後一根稻草;更重要的是,在土地註冊處內的登記,賣價並沒有反映10%佣金給地產代理/回贈給買家的部分,所以甚麼地產指數並不能作準。
政府過去兩年已連番出口說未來供應將增加,提醒市民置業要小心風險,並要考慮美國加息,將增加供樓的負擔。
有一地產代理大亨經常講樓市,今年1月,他認為樓市全年跌10-15%,過年前接受訪問說應該有個小陽春,但這個星期接受電台訪問時,卻說未今年第一季已可能累跌15%。
該地產大亨說:「樓價由近年高漲、興旺,變為現在危機爆發,下調波浪我看不會小,所以我說,樓市第一個支持位,起碼都要跌15%,從去年9月迄今已跌10%,其餘5%,最快今年第一季尾就見到。」
這是甚麼話?若說第一季已跌15%,全年如何?升還是跌?
若說財經界有演員的話,他肯定是樓市演員,也難怪,他是業內人士,有直接利益衝突。問題是小市民不要輕信這些看法,買樓動輒要花幾百萬,供樓要20-30年,決定不宜倉卒。
政府多番強調未來10年供應有18多萬個單位供應,現實上又確是多了土地招標,樓價向下的趨勢已成,問題是跌多少才會見底?目前推測都是太早,但再跌10-15%則應該不夠深。
樓價由2003年沙士後上升,至今13年,期間除2008年金融海嘯調整外,累積升幅驚人,完全脫離了現實。故此次不是樓市調整,而是轉勢,是轉角市,是方向性的大改變。
這一波大跌浪,將是另一次的財富大轉移,有錢也好,沒錢要儲,準備在一個可能長達3-5年,跌幅應有30%以上的下跌周期中入市,或許可以為自己賺到一桶金。