想上樓不等於想買、要買、有能力買
#綠置居 #白居二 #上樓 #買樓 #長遠房屋策略 #首置上車盤 #首置 #土地發展 #房屋供應 #公屋富戶 #居屋國家主席習近平在中共十九大開幕式的發言中，一句「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。」成為香港傳媒的報道焦點。皆因上星期，社會正為特首林鄭月娥首份施政報告的房屋政策鬧得熱哄哄。
施政報告中提及的房屋政策，以「綠表置屋計劃」（綠置居）及「港人首置上車盤」（首置）最引起關注，坊間也有各種討論。然而，我認為值得商榷的，並不是計劃內的執行細節，而是「房屋並不是簡單的商品」與「以置業為主導」、「致力建立置業階梯」、「為不同收入的家庭重燃置業希望」這些主導思想之間的矛盾。
土地供應不足、房屋嚴重短缺、公屋輪候時間長、基層市民擠住劏房、市民上樓難……這些是香港日積月累的深層次問題。不過，特首要弄清楚，市民「上樓難」，是指希望入住公營房屋，有瓦遮頭？抑或真的人人都想買樓置業，供樓供一世？
長遠房屋策略督導委員會於2013年9月推出的「長遠房屋策略諮詢文件」指出，「目標是為每一個香港家庭提供適切而可負擔的居所……大前提是要持續增加供應，穩定樓市，重建房屋階梯，重視公營房屋（即公屋和居屋）的作用，促進社會流動。」而2017／18年度至2026／27年度的十年總房屋供應目標為46萬個單位，其中公營房屋目標為28萬個單位，但目前政府找到的土地只夠提供23.6萬個單位，嚴重滯後。
此外，截至2017年6月底，政府的公屋輪候冊上有27萬人，輪候年期已由原目標三年拖延至四年七個月（我參選行政長官期間，更有市民申訴已輪候十二年！）。再加上20萬劏房戶，可見住屋需求有多嚴峻。
可是，我強調，「想上樓」不等於想買樓、要買樓、有能力買樓。
「綠置居」、「白居二」難以發揮流轉效應
施政報告把「公屋及綠置居」放在同一部分，指出「未來應以更多的綠置居取代出租公屋」、「將綠置居恒常化」，是很有問題的。雖然特首認為新蒲崗先導計劃提供的857個單位超額認購18倍是很成功，好巧不巧，今年6月落成的首個綠置居項目景泰苑，未入伙便被指有牆身及天花滲水等質量問題，加推的火炭4000個單位吸引力立即大減。而且，公屋居民正正因為以低廉租金住在公屋，才得以改善生活，他們未必有真正置業需要。政府卻「硬鼓勵」他們踏上所謂的置業階梯，似乎捉錯用神。
綠置居的背後理念是公屋流轉，即購買了綠置居的公屋居民騰出其公屋單位給下一批輪候人士。可是，幾千個公屋單位相對於三十萬申請，實在是杯水車薪也談不上。再加上，綠置居是「搶」了原本能流轉的公屋單位而成，即公屋流轉市場永遠也少了這4000個單位供應，日後每加推一批綠置居，即公屋單位供應便少一批，此消而彼不長，恐怕難以發揮流轉效應。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝亦公開表示，擔心綠置居會影響公屋輪候時間由四年七個月變五年，市民上樓難上加難。
同時，特首提出把「白居二」計劃恒常化，連同未補地價的「租者置其屋」計劃，特首認為可釋放38萬個單位出來，可是，這38萬戶市民之後住哪裏？還不是把大批「客人」送了去私樓市場。
「港人首置上車盤」欠周詳考慮
至於另一焦點「港人首置上車盤」（首置），我認為出台前未經心思熟慮，將經不起社會反覆推敲。
施政報告指「首置」是「讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」，這是很危險的。樓價高升時，政府宜採取措施遏抑樓價或減低需求，而不是鼓勵買樓，刺激市場需求。
「首置」的目標群是「月入不超過34000元的單身人士」、「月入不超過68000元的二人或以上家庭」，估計大約有二十二萬家庭，但只佔家庭總量8%，而且這群體並不是最有住屋需要的人士。政府預計2018年出售安達臣道地皮，提供一千個單位而已，少之又少。
房協在90年代推出「夾心階層住屋計劃」（夾屋）遇上金融風暴，製造了一代「負資產」人士，社會經歷十多年才度過「復元周期」。政府似乎沒有汲取教訓，如今「首置」充滿「夾屋」的影子，而且購買折扣、補地價、轉售年期、如何防止炒賣等細節均欠奉，政府卻一股腦兒鼓勵買樓，與「房屋並不是簡單的商品」互相矛盾，市民把月薪大部分供樓，對推動經濟活力沒有裨益。銀行利息一直加，將來樓市一跌，「負資產」勢必再現。
房子是用來住的
不論綠置居、「白居二」或「首置」，既沒照顧最基層市民，年輕人也沒能受惠。再者，置業與否實屬個人選擇，政府帶頭推動「要買樓」、「有樓才是王」此等價值觀並不恰當，最終得益的還是地產商。
歸根究柢，正如習主席所說，「房子是用來住」的，「要讓全體人民住有所居」，政府首要關顧的，是132萬貧窮人口、27萬公屋輪冊上的市民，及連安全居住都有問題的20萬劏房戶。
增加土地及房屋供應並無捷徑，我認為政府應該三思，回歸最基本直接的方法，盡快興建更多公營房屋（公屋及居屋），讓市民安居。