財智

　　現在的香港樓市十分奇怪，租金由2023年春季開始已進入了上升趨勢，直到現在升勢算凌厲，很多租客其實變相是幫業主供樓，卻不趁這個最好時機去買樓！
　
　　更加奇怪的就是剛公布的香港M3顯示，香港的資金量又再破新高，去到17.8萬億元，無論活期、儲蓄或定期存款，港幣、人民幣和美元的資金都大增，在此情形下，香港銀行居然還進行一個收緊潮，收緊按揭的風氣當然直接影響到市場，與市場復甦的趨勢剛好相反，令到樓市縱使在強勁因素下不斷改善，短期的確有下跌壓力。
　
　　近期銀行融資服務有不穩定的現象出現，有關問題正不斷擴大，為市場累積風險。筆者認為，政府應留意和作出合適介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題過度發酵。

銀行近期收緊商業及住宅物業的信貸，令市場不穩。(Shutterstock)

　
　　問題始於商業信貸的「補倉潮」，的確，銀行在物業價格重估下，會因新估價和之前相差太大，而要求借款人「補倉」，筆者認為銀行避免風險是合情合理，但是當「純粹補倉潮引發借款人賤賣物業的現象」比「欠供款者引發的危機」多的時候，市場就會掌握不到銀行借貸的進退尺度，除了銀行與銀行之間會互相踐踏外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察。以上情況在非住宅的商業信貸出現，雖然表面影響不大，但已令到市場有力的主導投資購買力幾乎完全停頓，對市場造成內傷。
　
　　住宅的按揭最近也收緊，主要是從樓花開始。近年樓花上升幅度的確高於樓市指數所反映，屯門區的呎價曾經在十多個月內由11000元去到17000元至18000元，再加上部分樓盤有高回佣的情況出現，當樓價一出現下跌，銀行便全面收緊，增加市場不安。筆者想強調，其中似乎荒廢了1997年前的樓花發售「按揭保證」或「慣例」。以前樓花發售前，很多時都會有銀行的按揭保證配合，即是到入伙時，縱使樓價跌了，都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行已一早可以將風險評估，亦不需要考慮整體市場會出現互相踐踏的情況，更加重要就是這種樓花保證的做法，其實間接令到樓花是必須要銀行在價格上取共識，價格去得太高，銀行就自然不肯做按揭保障。筆者覺得這個制度在近年是荒廢了，我認為消委會及銷監局都責無旁貸，應該對有關的市場轉變做一些研究。我們一定要尊重銀行避風險的權利，但是要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復更好的秩序。
　
　　近期二手市場進一步有不好的風聲傳出，報章報道不同銀行開始會在按揭年期上限方面，包括樓齡上限和借款人年齡上限作出更嚴謹的限制，這與市場復甦是行相反方向。筆者想向各位報告，我公司的按揭部暫時未找到銀行承認收緊按揭，希望有關消息是一個傳言或是試水溫。就算銀行對二手市場按揭嚴謹了不少，其實並不影響到用家，但是在彈性上就減少了很多商量的餘地。為保障精明消費者，地產代理是應該在成交前已找到銀行，掌握估價和買家的負擔。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

（Shutterstock）

　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。