財智

　　無疑，現在市場上仍有一些風險是難以評估：中美角力的互動、中央調節市場的進退和群眾悲情的情緒化等，都是難以預測的，入市必須準備承受適當的風險，但同時，「不買樓的風險」也是十分巨大的。本港擁有的資金遠高於住宅供應，長遠來說，海外買家數量不斷增加亦不容易滿足。有人認為，撤辣後的樓市興旺只是曇花一現，但同樣，成交量仍有機會持續比撤辣前高得多。
　
　　香港近年樓價雖有下跌，但樓市的結構並沒有改變，香港有比5年前更多的資金、更低的借貸率及更多的財富效應，而且住宅供應量雖曾因滯銷而有所累積，但撤辣後抑壓多時的購買力顯然不難將庫存消耗，長遠而言供應仍然是不足夠，但奇怪地樓市不是因為泡沫而下跌。香港2010年開始推出的樓市辣招成功遏制樓市的泡沫，過去兩年在沒有泡沫及資金繼續累積的情況下，樓價下跌是一個異數，是因為美國和西方的金融追擊、內地企業調整及社會悲情造成的異數。

近年香港樓市結構並無改變，樓價下跌是一個異數。(Shutterstock)

　　其實在未撤辣之前，很多區的樓價已經去到谷底，甚至乎新界西的樓價開始有回升的跡象。撤辣前，的而且確樓價已經調節到發展商難以投地，投地一不暢順，政府的財政會立刻出現問題，即是說政府其實在現實上是有必要將樓價與成交量回復到高於2月前的水平，令到發展商能夠有足夠的水位買入地皮，否則就會影響到政府的財政及未來的發展，這正正是買樓與其他投資產品不同的地方。樓價跌兩成，其實政府就必須要為樓市推出措施，維持「合理的平衡」。
　
　　很多人忽略香港政府是很成功地做著一個人口政策，現在的人口政策甚至取代了地產和金融的主導地位，以人口政策為主，然後發展高科技、教育和金融中心，大灣區人口騰籠換鳥凝聚配對，地產只是被動配合，君不見撤辣後，買樓最多的客戶群正正是內地人？過去兩年，樓價在沒有泡沫下作出調整，無疑是對未來加入香港的人口發了紅利，令他們能以比2019年前更低的成本移居甚至創業，反而港人不珍惜這點紅利，甚至感覺不到，很可悲啊！
　
　　在人生中，無論買不買樓，都要為居住付出代價，因為租樓亦是支持樓市的另一種方式，只是租樓不會有回報而已。但損失最大的，就是賣出自住樓等樓價跌的人，損失的不只是樓價，還有本來不需要付出的租金。所以，所謂「最後逃生門」並不是沒有風險，往往是風險最高的一個選擇（雖然不同人的最合適選擇其實也不同）。

　　香港樓價指數連續下跌5個星期，有老友話香港樓市將會繼續下跌，原因是一班學者在一個研討會上話香港樓市是一潭死水，樓市想唔跌都唔得。學者唔知道，香港樓市如果是一潭死水還好，就算繼續下跌都唔會跌得幾多，而事實上香港樓市好似正在被抽乾的魚塘，唔使幾耐，當魚塘乾塘時，魚塘中的魚就會被捕捉，業主就是魚塘中的魚。

　　好多人唔信，香港有咁多銀行，甚至是國際級銀行，點解會無水，點可以話香港樓市正在乾塘。老實說，香港業主真的不明白，在抵押品足夠之下，不少業主仍然被銀行call loan call到失魂。可以咁講，絕大部分業主在同樣的抵押品之下，欠銀行的錢比一年前少了很多，即是大部分業主被銀行抽了水，唔係每一個業主都準備充足，實力不足的業主就好似乾塘的魚，被迫賣走部分抵押品，如果長此下去，銀行繼續call loan，又唔借錢畀人買樓，總有一日，樓市會乾塘，所有業主都變成乾塘的魚，任人捕捉。

乾塘捕魚等如殺雞取卵，最後受到最大傷害的反而是漁塘主人。(Shutterstock)

　　不過，漁塘的主人亦知道，雖然乾塘可以輕易捕捉漁塘的魚，但魚塘乾塘之後，無三五年都唔可以飼養到足夠斤両的魚。換句話說，乾塘捕魚等如殺雞取卵，最後受到最大傷害的反而是漁塘主人。所以，有經驗的漁塘主人是不會讓魚塘乾塘，他們在水位較淺時捕捉體積較大的魚，除了可以賣得好價錢之外，最大目的是讓較少的魚在沒有大魚虎視眈眈之下，可以較容易繁殖生存，否則，整個魚塘最後只得幾條大魚，本來可以賣到錢的魚都被大魚食了，不合生計。