財智

　　近期筆者撰寫了多篇文章都是讚揚香港政府的施政，但作為市民亦是有言責指出政府政策中不妥善的地方。

　　近日，筆者的司機跟我說：「嘩！原來買居屋是可以咁勁升值架？」在他口中得知一個長沙灣凱樂苑的個案，聽說是200萬元多買入，然後500萬元左右賣出，我沒有去求證這個個案，但是這個現象我們也可以在天水圍屏欣苑看到，例如買入價是190萬元有找，在幾年之後價格倍升賣出約400萬元，很多人不知道原因，筆者認為這是香港政府需要留意的現象，而傳媒亦聚焦在申請人的買入資格上，我同意有關的現象，但認為在流程上出現了分配偏頗，令到好的策略不能夠達到一個好的分配。

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　　首先，筆者要強調白居二是一個上好的政策，即是讓白表人士進入免補地價的居屋第二市場，這是我們率先提倡的。當然，也包括綠表人士（以公屋為主的合資格人士）進入居屋第二市場作免補地價轉讓是可以增加轉流率，綠表人士透過交出公屋換得置業機會而衍生轉流率，有些人認為是一加一減其實沒有解決到供應，筆者曾聽到一些高官這樣說感到啼笑皆非的，反映很多官員在轉流率上沒有正確的概念，其表面只是一換一的轉流效應很大機會是可以延續下去的，只要有一定百分比是換回二手樓的話，這正就是一個良性而且替代了新供應的轉流。

　　而前任特首及高官很多時都覺得新居屋只要價格平一點就可以讓多點市民受惠，其實這也是不對的，價格更平只是令買到的人派彩更巨大！不能令買到的人增加！反而將入息上限放寬至6.6萬元（白表家庭申請者）令到申請的人多了但買到的機會更微！

　　現在白居二政策的情況是將居二名額的購買力完全集中在新落成的居屋。因為政府忽略了居屋第二市場有很多舊的單位，由於超過原來30年的擔保期，所以往往只借到6成左右的按揭，即是說要支付4成首期，正因為較新的居屋就可以借9成，自然購買力就集中在新居屋，於是較新的居屋呎價接近1.1萬元，舊的居屋呎價則7000元左右，這是不公平的分配，很奇怪同樣的舊樓在私樓市場裏面都可以借到9成按揭，這是荒謬的！

　　聽過不少官員說「超過了30年的擔保期，銀行都可以正常借貸的。」但另一方面銀行會覺得沒有了擔保期自然就會借少一些！誰是誰非不重要，重要的是這個矛盾市民自己是不可以解決，這個僵局是應該由公務員去急市民所急去解決，一直擱在一旁，就形成了畸形的結果。特首李家超是紀律部隊出身的，大家都知道他是不太熟金融及地產，筆者認為這方面，特首要做一個理順將有關政策落地去解決民生問題，不應該製造這些人為錯誤，應給市民一個安居樂業的機會。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。