財智

　　筆者近十多年都在研究和分享市場的新常態，發現很多人對聯繫匯率下的息口趨勢都用了錯的原則，想法不配合實際的環境！當然，筆者不是金融專家，我只是發揮地產代理作為市場證人的角色，將個人見到的事實和大家分享，正如任何投資、甚至買不買樓都存在風險一樣！當然筆者的觀點同様也可能存在風險，大家可以當這是一個另類的角度去看息口趨勢以作參考！

　　聯繫匯率下的港元，因為和美元掛勾的關係，所以香港的金融是深受美國影響，但是到了今日複雜的新市場勢態，美國力量只能說是可以影響到香港，不過已經不能控制到香港的金融。

 （資料圖片）

　　以P按（最優惠利率按揭計劃）來說，加息快慢的最主要因素是存貸比率，很多大銀行的存款量其實都是等於按揭量的數倍，亦可以說是沒有太多條件加P按，否則銀行要做蝕本生意了。美國息口只是會決定到息口趨勢，香港雖然可能要追隨趨勢，但往往這個延後追隨趨勢的時段都是長過加息周期的時段的。以上一次加息周期為例，美國2015年12月開始加息，直至2018年共加9次息口累計加幅2.25厘，卻在2019至2020年很快減至零息，香港的最優惠利率只是在2018年象徵式地加了八分之一厘。

　　而H按(銀行同業拆息按揭計劃)亦不是美息所直接控制的，雖然香港也是受美國市場利率的趨勢所影響，影響H按最大的因素是資金流，市場上銀根短缺，令銀行結餘減少，H按就會加！相反如果在美國加息之下，香港銀根仍然鬆動的話，H按一樣有機會減息的，在東升西降的大局下，自然資金滙聚令到香港進入低息期，縱使美國加息香港是受影響最少的金融中心。

　　事實上，影響現金流和銀行結餘的因素還有許多，並不是單純看美國的息口趨勢，例如炒家套息，炒家會向銀行借錢然後衝擊港元，令到銀行結餘下降，H按息口自然上升！但是這種加息並不是因為香港要追隨美國加息，是因為套息下炒家抽乾了香港的銀行結餘！另一個影響銀行結餘的因素是未償還外匯基金票據和債券，有關的票據是因為當資金過多湧入香港銀行體系的時候，為免資金過剩，所以政府就會增發票據去吸收了，例如2021年9月至2022年2月金管局共增發了約1200億票據從銀行結餘去吸收過多的資金。即是說如果香港沒有因為資金湧入而引起了大量的投機活動的話，那就不怕來了的資金流走，明白了以上道理大家就不會對加息過分恐慌。當然在撰稿此文的時候，美國加息可能已經大勢而去，但亦有可能會因為瑞信的事情而令市場資金需求突然加劇！是危？是機？還要看以上因素的變化！

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。