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　　過去連續十四年，筆者必在年初發表《我對樓市的十大忠告》配合了「龍市理論」，除了很多人稱我為最準評論員之外，我自己也在分享的過程中同時也有落實去投資的，都得到很好的回報，而每年的12月我都會為該年年初的市場預測做一次自我檢討。

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　　今年1月我發表的《2021年我對樓市的十大忠告》裏面，其中「(1)西去東來」和「(2)西方圍堵中國成長期常態」，這大局基礎的確持續發展，西方國家不甘心面對中國的後來居上，當然我國也不會示弱亦不會主動將局面惡化，時間對中國有利，重要是縱使政治和外交上磨擦猛烈也好，但在民間，無論資金及生意，仍紛紛從西方不斷流入中國及香港！

　　「(3)香港金融中心更大步向前」和「(4)進一步水淹香江」，這兩點是我本年買舖位時候的重要信念，亦因此我掌握到市場的谷底，事實上，香港金融中心的股票成交量是比2年前，局面還未混亂前還要多了一倍，而香港的M3亦也仍在增加趨勢中，而近期金管局是不停增發外匯基金票據及債券，在資金過剩的銀行結餘上，將過多資金吸納，香港資金其實日益充盈。

　　至於「(5)財富效應成主力」，文中我強調因『「錢罌效應進入新階段」業主社群實力強橫亦是多年放盤量日益減少的原因！而來年換樓客或業主客才是市場的主導！』評估是完全準確的，之後樓市反映愈大面積單位愈有力上升且主導了市場！

　　「(6)樓市繼續以龍市向前鞏固向上」這完全正確，中原指數今年再次破頂，現在是由「龍市一期」主導市場的，我們弄清楚這階段性，是對投資上相當有利的。

　　「(7)租金滯後卻仍在上升趨勢」去年這個時候評論員中似乎只有我堅持租金是上升的，其他大都認為租金會下跌，結果差餉物業估價署的數據反映全港今年3月至9月的租金指數出現了連續7期的上升。

　　「(8)對有準備的人來說，現在是良機」年初我強調「商舖租金平了不少!現在亦容易請人！息口超平！」我在今年買了3個舖位，亦成功租了給好的租客，從新租客中我看到「江山代有人才出」，不單止是我掌握了投資良機，新的租客亦成功地「摸底」得到較好的位置和比以前平得多的租金。

　　「(9)貧富懸殊矛盾並未解決」7月16日夏寶龍先生表示香港的劏房預期解決，這反映到我多年提出的香港貧富懸殊問題，中央也正關注中。

　　「(10)疫情難擋大灣區起動」因為疫情的耽誤仍未能通關的關係，我們仍未能進入「人流高流通年代」，不過縱使未能夠通關亦阻止不到大灣區起飛的，單是廣東省的GDP已經高過韓國一個國家，這反映到中國不單只沒有被疫情影響到經濟，而且還大步向前，在未通關情形之下，內地經濟起飛，內地經濟強勢，而香港的GDP，財政司亦預料全年增幅可達6.4%，未來一年的格局是去除泡沫之後的百廢待興，大家不要被悲情影響到眼前的美好良機。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。