財智

　　我認為自從國務院副總理韓正較早時表示：「香港住房問題需要解決！」，香港的房屋政策便作出了1997年之後的重大改變，繼元朗多幅土地後，政府再行使《收回土地條例》預計收回大埔頌雅路西土地，建屋土地正大增，而梁振英先生亦在5月13日提出將大欖郊野公園邊陲地帶作出居屋用途，我是非常之支持及同意的，梁振英先生是充滿了城市規劃經驗的資深測量師，在他做特首期間，是比他上任之前增加了可以興建33000個私樓單位的潛在供應量，大欖建居屋的最大價值是「解封」了過去多年來因為一些錯誤環保觀念而封印了的郊野土地。

　　其實大欖的邊陲地帶相對上大部分都是貼近有水電供應的「半熟地」，發展時間會相對較快，更重要是邊陲地帶影響到的人極少，一般行山者其實並沒有興趣去近公路的邊陲地帶！樓市供應不足和財富分配不均勻情況已經日益嚴重！我認為住宅樓價距離破頂不遠，而不同板塊及較富庶的購買力亦紛紛出爐，其實是遠遠不能夠應付市場所需的，若以九十年代的平均建屋量去比較，過去20年香港總共建少了五十萬個公私營房屋以上，這是個很大的數目，當樓價因量化貨幣下不能不上升的時候，社會矛盾就會增大，政府的確要「速辦、特辦，全力爭取極速！」去提出解決方案！

　　香港是有很多出色的環保成就值得驕傲的，但亦有不少錯誤的環保意識，其中被人濫用為阻止政府造地建屋就是一個糟糕的例子，過去十多年香港就好像生病了一樣，只要你說民主或是環保就有把利劍，只要你批判政府就有光環，完全是不需要理會說話的內容或者概念是否合理、發表言論的人知識水平和往績如何、有沒有份量及他們有沒有利益衝擊！這個錯誤的年代其實應該要改變！

　　我是同意擁有珍貴環保價值的地方得到保護，但有關價值必須是比一般人的居住權利還珍貴才應該叫人「讓路」，甚麼人可以做這個決定和評分？正是因為沒有一個準則，我們不應該像現在般犧牲廣大市民的居住權去滿足孤高的環保概念，香港就算以官方估計最少有二十萬人居住在劏房，這二十萬人在一定程度是被供應不足間接影響的，供應不足影響不到最有購買力的人入市，但供應不足會令購買力較差的人住得愈來愈細，現在正在發生中，政府是應該決斷去撥亂反正的！

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　　甚麼是公眾對房策的信心？這令我記起在少年讀中學的時候父親對我說的一番說話：「兒子，雖然你不夠醒目，但是只要努力工作，在香港不會餓死人的！搵不到錢不緊要，將來可以申請政府居屋，就可以安居樂業了。」這令我記起那個年代人們對居屋的信心，當時，有錢買私樓的人不會買居屋，不急需的人亦不會申請居屋，因為大家也不擔心將來沒有，只要我們將最有需要的人分清楚揀樓優先次序，其實就可以對最需要的人產生效益，市民的信心就會回復。

　　香港房策是出現三個問題導致失效保護不到市民，第一是土地供應不足！第二是行政效率！第三是市民錯誤的價值觀念！我認為三者同一時間去推行才可以幫到市場。

　　筆者雖然是一個投資者及地產代理，正正因為我們是既得利益者，我們更要為一些未能夠安居樂業的人去發聲的，現在這個社會裏面，每個人根本是一體，如果我們想令自己福祉持續，必須要別人也能擁有幸福呢!

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。