財智

　　好多人問我，環球性多年的無止境量化貨幣會怎麼「收科」？當中危與機如何掌握？

　　量化愈多貨幣應帶來愈多通脹才對，因此，無限量化的結果應是無限貶值和高通脹才對！這原是簡單的供應原理，雖然，各國的政策可運用供應、需求、及市場基制等等手段令市場效應遲來，甚至來了市民感覺不到，但這些手段不見得會令量化的代價消失，「市場從來也沒有免費午餐」！

　　近年大多數的時間裏美國量化貨幣大幅增長的同時，遇上其他國家量化得更凶狠的時候，美元反而會升值，這是「被升值」！類似的暗鬥，只會隱藏和延遲了問題的發生，實際資金是可怕地被大量量化。

　　有些國家如美國將無中生有的資金放在股票市場上，成為永遠向上的金融神話，真的會有這些神話嗎？

　　竟然有人相信在廣泛量化貨幣之下，反而物價會下跌！這是令我啼笑皆非的。

　　疫情的確凍結了消費甚至冰封了市場，令物價有短期出現像通縮的物價下跌，但這種冰封是會恢復的，而疫情必定會引來更多的量化資金去救市，低消費也會積聚了更多的消費需求。

　　更重要是，當銀行體系囤積了愈來愈多的資金，就會引來低息效應，始終有一日會超過臨界點，超低息會引來消費效應，近日不少人投入投票，我公司一些年輕人都有用槓桿去獲利，如果在十年前，筆者就會似父親一樣教訓他們一頓，因為高槓桿風險高，但是今次我是不敢給意見了，因為高槓桿下卻超低息，以他們的收入來說是完全能負擔得起的，小伙子抽到的快手(01024)比起老闆真金白銀去抽籤的還要多，我不鼓勵他們卻心裏為他們高興之餘，我覺得亦是一個啟示，就是資金是日益泛濫了，泛濫去到一個極限，我認為市場即將會出現「滿溢效應」。

　　超低息期不知不覺令到年輕人得到無限的眷顧，但是只是年輕人本身不清楚而已，現在買樓上車只是1.4%左右的息口，是低過交租的；而在投資來說，0.1%的一個月銀行同業拆息是代表了甚麼？是代表了市場波幅往往大過息口，這點是很重要的幸福投資環境，筆者大部分青春都是活在超過10%以上的息口中，息口支出已經是分多息，市場獲利波幅只是息口的一小部分，今天世界已比昔日幸福得多，只是今日網上和傳媒世界太盛行自怨自艾而已，這無疑是益了一班聰明人，今次可能是經濟史上第一次貧富懸殊的原因是太多人放棄而太少人奮鬥。

　　香港住宅樓市也顯然進入了「小陽春」狀態！成交也價量齊升！公眾普遍關注下，評論樓市的工作也忙碌了不少，執筆當天正是一日走了三場演講會及網上節目！

為何失業結業嚴重下，樓市反更暢旺？

　　在「Q&A」問答時段，觀眾都很熱烈地作出提問，其中一條是每一場演講都有人提出的問題就是：「汪生，在失業率和結業潮日益嚴重之下，為何仍未拖跨經濟，反而樓市近日更趨暢旺呢？」我如何令他們釋除疑慮？我想和大家分享一下！

　　地產代理的功能是「市場證人」，進入了近年資訊「爆炸」階段，垃圾資訊充斥網上甚至各媒體，甚至令真假黑白難分的情況出現，具公信力的地產代理更充當了「解籤佬」角色，可以說是本業提升價值的良機，寄語地產代理必需要有良好和專業的紀錄，才會得到人們尊重的。 

　　筆者認為，從來失業潮和結業潮都只是在經濟結構崩潰和泡沫爆破下發生，不過今次並不是！香港只是在社會暴亂和疫情下，個別行業上出現了蕭條現象！真正的經濟結構，香港還比兩年前更強壯。

　　－與兩年前比較，香港擁有更多的資金！

　　－總存款量M3這兩年屢創新高達17萬億(2021年1月)。

　　－卻更少的負債！

　　－最新貸存比率只是73.6%左右！

　　－住宅供應量更加不足！

　　－建屋量和落成量也大減！

　　－有更強的財富效應！

　　－在低借貸下香港樓市的市值持續上升！

　　－根據各大指數，2020年香港住宅樓市仍然有輕微升幅，即是說，在環球也面對疫情蹂躪之下，香港是保持到主力的財富！

　　－香港金融中心日益受國際認同及重視，股票市場日益活躍，令香港散戶平均財富增加了約80萬！

　　－在天災人禍的兩年時間裏面，其實也聚積了很强大的購買力！

香港問題並非經濟不景，而是貧富懸殊

　　純粹從地產角度去看，在失業率增加下不單只買家沒有大幅減少，更加重要的是香港「有錢人」是一年比一年增加！！看看數據：

　　1.根據統計處，平均工資是保持上升的，2020年第一至第三季數據分別是+2.2%、+1.3% 和+1.0%。

　　2.千萬富翁人數按年上升22%，由2019年41.3萬人上升至2020年的50.4萬人，即15港人中有1個千萬富翁。

　　3.家庭月入八萬港元或以上5年間增長超過4成，由2015年第四季的21.83萬個上升至2020年第四季的31.14萬個家庭。

　　香港窮人多了！

　　但「有錢人」亦增加！

　　沒錯！香港的問題不是經濟不景，而是出現了貧富懸殊！請大家對症下藥！

　　在疫情之下，還有美麗的低息時光，香港是全世界最幸福之地！

　　我同意無資產的窮人是更辛苦，但我想提醒的就是，愈來愈多的量化貨幣始終會帶來「滿溢效應」令樓價和物價急速上升！無資產者不單只在分享利益上吃虧，未來在物價上都會受到高通脹之苦，現實是沒有免費午餐，量化貨幣始終要「埋單」！

　　「金融亂世」仍未完！經濟衝擊仍不斷！

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

（Shutterstock）

　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。