財智

　　每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考，2020年已是第十三年，未發表對2021年的意見前，我想先檢討及修正今年一月發表的十大忠告：

　　在年初在一片悲觀的氛圍下，我們仍然強調「西去東來」和香港將出現「新格局」，如果以貿易逆差來判斷中美貿易戰誰勝誰負，那中國算是一個小勝，中國在過去一年亦成為最大消費國！東盟亦取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴！中國更加透過一帶一路的成績聯合東盟成為最大經濟體！「在美國國勢日益衰落下，時間對中國有利！」

　　新格局方面，「香港雖失去區域性領導地位，但中央顯然已部署好新的布局，繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能！」、「未來香港將股照炒，樓照買！」無錯，在年初人人也擔憂資金流出香港下，我不單只評估香港的金融中心地位會更進一步鞏固，而且我們還認為將出現「水淹香江」！結果，在2020年香港的M3共最少8次創了新高，M3增加就令到低息潮和供樓息口H按更進一步減至1.59%左右！

　　我們亦強調大灣區的重要，疫情封關只能推遲大灣區的洪流，我深信明年大家開始會感受到大灣區這個新世代經濟力量，同樣被推遲的其實是財富效應的第三期，但現時換樓潮正正是反映了傳統財富效應主導市場。

　　「樓市繼續以龍市向前鞏固向上」，很多人好奇怪住宅樓價在天災人禍之下仍然企得很穩，龍市理論的拾級而上的上升趨勢是充分體驗的！不單只樓價企得穩，其實租金亦不存在下調趨勢，只是短期調整。

　　我在年初認為當時是置業良機切勿錯過！雖然來到年尾在指數上樓價是比撰文的時候高出10.8%（以祥益地產的屯門樓市呎價領先指數計算），但問題是400多萬的樓盤放盤量是有增加的，這是在平息時代亦是一個入市良機。

　　商舖租金大幅減低及招聘容易了是創業良機的話，當然機會只屬於有準備及合適時勢的人，大家要自已評估，「政治凌駕一切，萬物回歸市場」！趨勢和意外會繼續互動發生下去的。

　　本文是筆者分享香港復甦的三個階段的下篇，繼續分享第二及第三個階段。

　　第二階段，筆者認為是政府努力回復本港金融中心地位。外界均認為香港一直處於東西方「鹹淡水」交界，現在失去了西方支持的香港會否元氣大傷？當然我們要適應，但是西方世界不代表一切，東盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族辦公室的運作，香港近年是很成功的。近期瑞銀預計香港財富管理行業正以7.6%的複合年增長率成長，到2027年的管理資產規模將超越瑞士，再加上香港的M3（泛指總存款量）創了17萬億元的新高，在資金匯聚下，富有的人多，家族辦公室亦成功，再配合新的IPO上市時間表，香港金融中心的回復進展令人感到樂觀。

現時本港樓價已跌至低過建築成本，政府需要在土地招標上作調整。(Shutterstock)

　
　　第三階段，筆者認為是政府準備重整樓市。本港樓價已經跌到低過建築成本，而建築成本其實是每年不斷上升。樓價沒有空間再跌下去，因為已經跌到年輕人有能力上車的地步。以屯門區為例，300萬元以下的二手單位起碼有140個左右，這個板塊大部分是公屋住戶收入能負擔的範圍，而年輕小兩口達人均入息中位數，就可以買到480萬元物業，若過到入息要求，則能夠買到屯門碼頭兩房高層向海的單位了。所以說樓價繼續跌下去是沒有必要的消耗，大家可以想象，樓價跌但建築成本上升，如果政府要繼續提供供應，唯一可以減的就是地價。政府是應該保護市民不受炒風猖獗的侵害，但是保護市民利益亦包括保護樓市的生產鏈。當市場過分觀望，令發展商投地大減，亦等於政府收入大減，這種犧牲屬於「沉沒成本」。無論欠缺賣地令到香港財政赤字維持多少年也好，最終都要市場或樓價能支付不斷上升的建築成本，樓市生產鏈才可以如常運作。筆者認為，政府近期正在努力回復和發展商的互動，未來在土地招標方面會找到一個合乎各方利益的成本分配。其實市場成交價只要比現在提高少少，土地招標已可以運作暢順。現在樓價已經超跌，特首也指出要對症下藥啟動購買力，即銀行體系內的龐大資金，筆者希望新一份《施政報告》可以出「甜招」，為樓市作更好的分配，從而令生產鏈如常運作，這亦是政府的責任。