財智

　　很多有心人都於當下這個時機發起「香港重新出發」這個信念，我非常同意及支持，並於地產方面給以下10點意見作大綱：

（1）政府提高效率

　　香港重新出發，政府作為旗手，應先由自己的效率出發，我想強調香港近年在房地產的效率日益架床疊屋，遠比1997年為低，這23年我們是增加了很多不必要的程序及成本。

（2）價值觀要撥亂反正

　　在錯誤的媒體渲染下，香港這23年很多價值觀都是走了樣、失了真，甚至是惡化的，包括錯誤環保價值觀把建設當了是污染環境、連置業理念方面很多人居然認為不買樓才是聖潔的，政治的問責風氣也過分的鞭策及踐踏，卻放過了一些不做事的官員，眾多錯誤觀念我們不去面對，所有正確的事都被反對了。

（3）釐清房屋政策的目的

　　近十多年房屋政策的角色都是被模糊了及失了真，我認為房屋政策的真正目的是分配社會的財富，而公屋的效用其實是一個過渡性目的，雖然公屋是具備了終身養老的安全網，但是在制度上是應該鼓勵他們追求資產的，不應該因為民粹而將這個事實扭曲演繹。

（4）回復政治穩定

　　在錯誤的價值觀念下香港失去了秩序，以攬炒風氣為例，立法會因為有議員攬炒就拉停了很多工程，令很多工人失業，這個不單阻礙了基建的發展，也因為工人失業，我們更不能去增加外勞，於是香港工程的優越效率就廢了武功，基建效率令人感到可恥。

（5）面對供應量大落後

　　政府一直都不肯承認供應大落後的，實際上與90年代比較，過去的20年，我們總共是起少了約50萬個單位的，我們要面對這嚴重性去將供應大增才能解決社會的問題，「明日大嶼」計劃似乎我們的庫房未必夠錢去負擔，而現在亦不應該用空置稅這種強迫性的稅制去磨損發展商與政府的關係，似乎最好的方向就是桂山島的發展計劃，的確是一個「快靚正」的德政。

（6）扭轉供應錯配

　　香港政府不單只不夠面對供應不足，而且容許了土地資源錯配，近年大量住宅發展項目改則變為面積細小的「納米單位」，這無疑是回應市場需要，但也令本來供應不足的市場更聚焦在細小的單位。根據屋宇署數據計算，樓面面積400呎以上的單位動工量和落成量由2012年的7096伙和5772伙，大跌至2019年的3353伙及3098伙，佔市場供應量由2012年的50%和57%，大跌至2019年的26%及22%！

　　樓市的病態其實不在樓價高企，更甚是資源錯配，政府也主導不到合適的供應去回應市場，從供應數據可以預知，在供應量不足的問題解決了後的五至十年，我們仍要面對大型單位的供應不足，希望政府看遠一步，造福下一代。

（7）回復換樓鏈

　　我很同意去年放寬住宅首置按揭成數，800萬樓借9成按揭及800萬以上至1000萬可以借8成這個做法，現在我再建議1000萬以上至1500萬是可以借7成，而1500萬以上至2000萬可以借6成，2000萬以上照舊可以借5成，這個做法可以徹底令所有樓換樓自住的人得到上游的機會，更加重要是所有板塊的二手供應量都會得到釋放的，活化流通量對樓市供應幫助很大，會令到更多人上到車的。

（8）打造發展商轉型獲利的條件

　　當政府效率及土地供應解決了，而一手及二手都有了更多供應量的時候，就是發展商轉型由現在的待價而沽變為貨如輪轉、薄利多銷的時候，所謂地產霸權，是西方資本主義的利益分配，是會像現在美國一樣製造嚴重貧富懸殊，而薄利多銷、貨如輪轉是比較配合中國特色的社會主義，更重要是令到更多人擁有物業，而貧富矛盾更少的。

（9）重啟置業資助貸款

　　當供應量足夠的時候，我們就可以重啟幫市民置業的「殺手鐧」，就是類似2003年的「置業資助貸款計劃」，或2000年的「自置居所貸款計劃」，對合乎資格的申請者給予53萬或者一筆過80萬的免息貸款，用在現在是一樣有能力買到樓的。

（10）上車輕稅天公地道

　　當然，我認為現在上車人士買400萬至500萬的樓是可以靠自己的，但我並不同意500萬上車物業收3%的釐印費的，這對上車人士來說太多了，我們應該給予首次置業者一個很平的釐印費，鼓勵上車置業。

　　希望以上意見可以給予參與房屋政策的人參考，及幫助公眾取得一個更全面的共識。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。