財智

　　近日在大角嘴見到一個從來唔肯買樓的老友，以往成日笑我們買樓做樓奴，辛辛苦苦做工為了供樓，孭了筆銀行貸款，老闆橫蠻無理都唔敢反駁，他不知幾風流快活，住幾年又可以換新環境，而且自己仲不用付裝修費，但那位老友唔知道，正當盛年，又有一份好工，租樓當然很容易，不過就很浪費，他應該利用這段時候供樓，而非租樓，因為租樓就是替人供樓。

　　有做物業代理的朋友同我講，超過50歲仍然要租樓，業主的眼光很奇怪，超過60歲，業主會搵一些藉口唔租，超過70歲基本上很難租到樓，那些上了年紀的租客唯有租用平均年齡比較大社區樓宇，例如大角嘴，深水埗，土瓜灣等，所以，我在大角嘴見到那位老友，當時他非常之尷尬，很怕我會問佢最近搬到那裏。

　　一般來說，30到45歲是買樓供樓的黃金時期，但租樓也是一樣，業主很喜歡租給那些年輕力壯，又搵到錢租客，就算平少少都會租，那些租客的確嘗到了甜頭，但唔知道這是糖衣毒藥，到了50歲，毒藥就會發作，他們會發覺，年紀愈大，愈難租樓，唯有移向那些老社區，有時都幾令人坎坷。

　　在香港人買第二個住宅單位要付15 ％特別印花稅之下，能夠出租單位則愈來愈少，租客則會愈來愈多，租金上升不在話下，業主是不會租給那些年紀比較大租客，所以，我相信不用太久，就會有很多年紀比較大租客要求政府出租管，不過，他們將會被人問在過去幾十年，他們有咁多機會，同時亦有能力，但點解唔買樓，搞到5、60歲仲要租樓。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。