財智

　　最近寫了一篇文講賣走自住單位即是沽空，受到不少不同意見而又早已移居海外的香港人反駁，我首先要澄清講賣自住單位即是沽空並不是我創造出來，而是前任金管局總裁任志剛所說，但我是同意他的意思。任何人能夠買到一個自住單位，其實是他的人生中最基本要求，如果在沒有逼切性，包括在財力方面的情況下，將自住單位賣走，的確是沽空，我唔明白點解有人唔同意，老實說，沽空是非常危險。

　　有人同我講，由灣仔去馬場的隧道內，有不少露宿者，請我撰文叫政府關心那些露宿者。我認為那人首先要了解那些人點解要露宿街頭，唔講很多人唔知道，那些人本來亦有自住單位，但唔知響邊度聽到一些謠言話香港經濟不好，利息上升，樓市會大冧，於是將自住單位賣走，首先租樓住，而將剩餘資金用作投資，三幾年下來，甚麼也沒有了，被逼要露宿街頭，這就是沽空自住單位的結果，不過如果是採用高成數按揭，擔心利息太重，收入不穩定，將自住單位賣走亦是無可厚非。

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　　大家可能不知道，沽空自住單位並不是最可悲，沽空自己才是，怎樣才算沽空自己。近日移民是香港熱潮，官方報道香港損失了14萬勞動力，代表超過35萬人移民海外。本來，有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，移民是沒有問題，但很多人在香港有一份好的職業，收入又高，又得到別人敬重，移民海外要從低做起，甚至不少移民要做非常基層工作，亦睇唔到前景。那些人最大收獲就是可以成為移民。其實，他們唔知道正在沽空自己，十年八載之後，他們才發覺當日決定移民，導致今日損失甚大，相比當日同事，他們今日的地位與收入，就領略到沽空的意思。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。