財智

　　近日唱淡樓市的評論如鋪天蓋地，除了一般的評論員之外，地產界的代理以及部分投資者都睇淡樓市，理論上咁多人睇淡樓市，應該是眾說紛紜，有數不盡睇淡樓市理由，但歸納各人的表述，樓市下跌的理由只一個，一劍鎮神州，就是加息，彷佛加息一定會令樓市下跌，既然如此，不用研究影響樓市的其他因素，專注加息便可以。

（資料圖片）

　　而事實上有一個因素對樓市影響比加息大得多，就是開關，如果政府解封，我估計有七八成機會樓市會急升。但很可惜，在每日4、5千宗確診之下，開關變得遙遙無期，香港唔開關，唔好講樓市上升，唔大跌已經偷笑。不過，總算守得雲開見月明，特首李家超在上星期一早上送給市民一份大禮，檢疫日期改為3+4，3日酒店隔離，4日家居檢疫，可以出外、返工、去朋友家裏，但不能夠堂食，雖然今次並不是全面解封，但可以理解，這並不是一小步，如果疫情沒有惡化，下一步就是全面解封。

　　大家唔好以為全香港都會歡迎政府解封，我估計會有一小撮人不滿意，就是那些最近賣了樓的業主，他們最關心的事就是加息，最擔心的事就是解封，開心的事仍未到來，擔心的已經發生。那些業主的心理質素是很脆弱，他們見到希望的事沒有發生，唔希望的事已經局部出現，如果被人嚇一嚇，隨時會賠訂重售，甚至唔賣。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。