財智

　　回歸日見到一個一向唔睇好香港老友，佢話剛剛以超市價買了一個單位，我話有冇搞錯，現在報紙日日都有報道話有單位蝕讓，點解要用超市價買樓，老友話數字是不會呃人，雖然報道話有大量蝕讓，但星期四中原指數反而升了超過0.5％，除非中原指數做假，否則代表有大量超市價成交沒有報道，所以，可以睇新聞但不能盡信。

　　我問既然老友唔睇好香港，點解仲要在香港買樓，老友話，佢一向都睇好香港，亦一直有買樓，但原來很蠢，那些打算賣樓移民的業主會話，既然睇好香港，應該出高價買他們的物業，否則就是壓價。老友於是改變策略，公開表示唔睇好香港，與那些即將離港的業主夾咀型，壓價都可以理直氣壯，不過，那些賣樓移民業主並不是儍的，他們雖然唔睇好香港，但要價是很進取，仲鐵價不二，所以，最近買的物業比市價略高，主要是因為質素不錯。

（iStock）

　　至於點解有咁多蝕讓，其實是與用BNO去英國有關，去年用BNO去英國的人，大多數不是業主，而且走得很匆忙，今年去的有部分是有物業，他們發覺，用BNO去英國，即使要等5+1才可以成為英國人，但抵埗當日，已經成為賦稅居民，香港以及在世界各地所擁有的資產，都要繳付40％增值稅，並不是由抵埗當日計算，而是由買入物業當日計算，假設物業是在20年前買入，如果不在抵埗前賣走，是要付賺價40％作為稅金，不少業主低市價賣樓的心態是益香港人好過益英國政府，我覺得心態唔好，既然用BNO移民，就要效忠英國政府。

　　至於點解有蝕讓，因為在到埗前唔賣樓，十年八載之後才賣，到時可能發覺，這十年收埋啲租都未夠交稅，如果有三長兩短仲大鑊，後人不但要交增值稅，仲要交遺產稅。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。