財智

　　在疫情緩和下來，政府逐步解封之後，各行各業的從業員都收拾心情，大家都唔再諗甚麼WFH，反而要小心永遠WFH。上星期五，中原指數在觸底後反彈，有人話樓市調整完畢，我同意是樓市調整完畢，但不能以中原指數一次反彈就話樓市調整完畢，萬一中原指數下一個星期又再次下跌，又如何自圓其說。

　　大家都聽過「春江水暖鴨先知」，但觀察香港樓市是不用雀鳥，變成是春江水暖「甲」先知。甲是甚麼，就是甲級寫字樓。最近有一層甲廈招標，結果是高於市場預期，本來只是一兩張標高於市場並不能夠證明甚麼，但那次招標有16支標咁多，據聞有10支高於市場預期，這證明有不少投資者以及用家在甲級寫字樓市場上尋找投資機會，遇到樓價合理的樓盤就會出手，今次招標的結果是一個大訊號，證明市場上有很多擁有大量購買力的投資者。老實說，投資甲廈的人是身經百戰，絕不輕易出手，雖然今次有很多投資者失望而回，但保存下來的購買力是不容忽視，甚至可以令到甲廈的樓價拾級而上。

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　　當甲級寫字樓的銷售理想，代表有不少海外公司即將到香港設立分公司，跟著其後便是豪宅以及中型單位，投資者當然知道這個情況，否則就不會以市價甚至高於市價買甲廈，而甲廈業主又知道一件事，地產商只會將甲廈出租，不會出售，手上的甲廈是奇貨可居，除非是銀主盤，否則要價一定會高於市價。對上一次中環核心區有甲廈出售已經是四、五年前的事，長江賣了幾十層中環中心俾一些資深投資者。自此之後，亦不見到有優質地點的甲廈出售，非優質地點的仿甲廈就有很多。

　　總括來說，樓市在某一個升浪的開始是甲廈，之後到豪宅，舖位等，當升浪去到荼薇，就連那些低層，方向不佳的單位亦會上升，到時候就要小心一些，最好在這之前出了一些貨，將欠債比率降低，耐心等待下一次升浪。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。