財智

　　上星期三中午，我在凱悅酒店替扶輪社演講，話題當然離不開地產投資，我話如果豪宅、甲廈樓價上升，地產整體最後亦會上升，近日所見，豪宅高價成交價不絕，10萬元一呎並不是奇聞，而且不是一呎，而是一萬呎，即是要10億元。

　　豪宅升，甲廈似乎表現不佳，據測量師報告，甲廈空置率因疫情封關下跌，樓價租金亦同樣下跌，現在拉拉扯扯，並沒有跡象回升，所以，樓市只得單引擎發力，未能全速前進，而一般分析員亦不睇好中環地王招標，甚至會話，政府在這個時間招標是不合時宜。

　　開標結果，出乎一般人意料之外，恒基以100分奪標，代表不但是價錢最高，而且規劃是最好，甚至超乎政府想像。同時亦接近測量師預測上限，這個結果我反而擔心恒基一石激起千重浪，香港樓價會急升。

恒基設計概念圖

　　香港受到疫情封關困擾，再加上不少人離開香港，很多人都唔睇好樓市，甚至有評論員話香港樓價隨時會下跌三成，叫大家拭目以待。但我知道，豪宅的租務市場是沒有問題，甲廈亦逐漸平穩，如果這兩個引擎回復正常，樓市會再次啟動，但我怎樣也想不到，恒基以100分奪得中環地王地皮，100分代表一個渦輪增壓引擎，令樓市加速升勢，對於有能力而仍未買樓的人，可能會錯失了良機。我唔敢講樓市會立刻上升，但我敢講市面上在放售中的優質物業立刻會減少，買家就算有錢都未必可以買到優質單位，這亦是升市先兆，當然亦要有其他因素如開關等配合，一石是否能夠激起千重浪，是有機會的。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

（Shutterstock）

　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。