財智

　　由於遲遲未能通關，樓價升勢亦到了強弩之末，中原指數連跌五個星期，跌了2.7%，不過樓價雖然下跌，但租金仍然上升，百幾呎的公屋單位竟然租9000元，而且仲缺盤，相信政府亦了解情況，所以急急忙忙推出劏房租管，大家千祈咪以為只是小型單位缺盤，其實，豪宅缺盤的情況亦相當嚴重，不過，豪宅租務市場不屬於民生，傳媒很少會報道。

（資料圖片）

　　很多人不明白，點解樓價下跌，但租金仍然上升，其實，這是政府辣招的結果，政府在2013年推出辣招，香港人買第二個單位時要交雙倍印花稅，但壓唔住香港人買樓意欲，不少香港人仍然買樓收租，後來政府將雙倍印花稅改為劃一15%特別印花稅，買樓的人未見官先打三十大板，於是買樓收租的人大幅減少，冇人買樓收租，租金又點會唔上升，而受影響的是基層市民，今次政府又一次好心做壞事。

　　政府的想法其實是一廂情願，只是奢望每一個市民都能夠買樓，但官員可能不知道，有不少市民，即使他們有能力，都唔會買樓，寧願將資金用作其他投資，莫講話有一些市民窮一生之力都買唔到樓，那些人如果唔想住公屋，或者沒有資格申請公屋，他們就要租樓住，租金因辣招不停上升，對他們似乎不公平，如果搞租管，就會被人批評有違市場公平原則。所以，政府應該考慮放寬雙倍印花稅，香港人買第二個單位時只需要交雙倍印花稅，到買第三個單位才要交15%特別印花稅，希望這個修正能夠令多一些有能力的人買樓收租，租金在供應增加之下不會無止境上升，現在租金升勢只是開始，當收租業主意會到市場缺乏租盤，他們就會大膽開價，令到租樓的人要付不合理租金。

　　當然，增加供應是最好的解決辦法，但政府已經做了很久，似乎未見成效。倘若租金不合理地上升，政府一定會推出租管，到那時候，租務市場就會很混亂，而放寬第二個住宅單位的印花稅是一個可行辦法，不過政府不會做，唔做就唔會畀人鬧。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

（Shutterstock）

　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。