財智

　　有老友話，近日有投行分析員叫人沽收租股，佢覺得有問題，因為香港市面正在回復正常，失業率下跌，不少舖位以及寫字樓的出租率以及租金都回升，托張家朗洪福，學劍的學生大增，不少教練要租用乙級商廈開設劍術學校，估計這個情況，收租股仍未反映出來，現在沽收租股是否不智？

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　　我認為不能用不智來形容，因為每一位分析員都可能睇到大家唔知道因素，才會大膽叫人做某件事，例如今次叫大家沽收租股，老實說，如果早幾日問，我或者會認同那位分析員睇法，因為現在香港經濟復甦的主要原因是大家認為很快就會解封，但萬一遲遲未能解封，香港的經濟又會再次轉壞，而未能解封的最大原因就是接種率不高，如果政府唔出招，永遠不會達到八成，收租股將會首當其衝，沽收租股亦是很正常。

　　好彩政府夠硬，強逼公務員、教師、醫護人員打疫苗，估計到10月底，七成接種率是沒有問題，八成就差些少，解封通關只是時間問題，快則9月底可以解封，沽收租股當然是不智，問題是分析員發表他的文章時，並沒有想到香港政府可以咁強硬，沽收租股代表睇淡林鄭政府的辦事能力，或者是權力不出天馬艦。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。