財智

　　有老友見我們持有的物業質素不俗，有部分更可以稱得上優質，他不明白點解那些業主願意賣那些物業給我們，除非是超市價很多，老友不明白，買樓不一定要同業主買，甚至有時業主早已喪失了樓宇控制權，佢想唔賣都唔可以。

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　　在政府減了商業印花稅之後，市場上多了一些摸貨，即是有一些投資者買入一些商業物業再提價賣走。如果有心買樓的人可以向那些炒家埋手，老實說，通常是要付溢價才可以買到那些物業，但如果買家實力不足，目的是想炒一轉，博下薄cut（編按：擦邊球），根本冇能力成交，當接近成交期，炒家可能要低於買入價出售，否則不但會被業主殺訂，同時有機會被追差額，買家有可能減價出售，但幅度大多數不會多於10%，這亦是他已付的訂金，業主沒有損失，所以他一定不會反對，更何況他早已失去了物業的控制權。不過，如果是優質物業，要付溢價亦可以接受，畢竟是優質物業，可遇不可求，而且要養住那些炒家，冇人炒樓，市場上就不會有太多優質樓盤。

　　除了買摸貨之外，業主可能將物業按了給財務機構，物業變成有兩個主人，業主與銀主。如果業主按合約還款，銀主是不能控制物業買賣，但如果業主不按時還款，物業的控制權就會雙手奉獻給銀主，即使負債大幅低於樓價，業主對物業仍然是沒有話事權。由於欠債低於樓價，銀主未必會將物業以市價出售，因為出售所多出款項是要退還給業主。所以，一般來說，同銀主買樓是有機會買到比較便宜的物業。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。