財智

　　有老友問我，在歷史過程中，有不少時候是大家合力抵抗天災人禍，外敵入侵，形勢平定下來之後才出現內亂，甚至滅亡，究竟是甚麼原因。

　　這條問題不容易回答，但總括來說，執政者見天災人禍已去，便急不及待恢復稅收，甚至比災禍前更甚，人民經歷過大劫，元氣未復，無法支付稅收，唯有反政府，最後可能演變成一個朝代終結。

　　在疫情下，香港經濟雖然受到影響，但一般業主仍然可以捱得住，甚至個別有人情味業主減租幅度相當高，令到租客暫時可以生存，有老友問，點解業主願意減租，我話本來是不可以，好彩金管局在疫情初期推行還息不還本，由於利息低迷，業主便有能力減租，否則的話，業主是愛莫能助，現在疫情開始緩和，如果金管局立刻要求銀行取消還息不還本，有可能令到業主與租客應付不來，租客結業而業主在沒有租金收入下無能力供樓，最後物業被銀行沒收。所以，金管局應該考慮讓還息不還本繼續運作一段時間，我認為兩年是比較合適，令到業主當租客可以休養生息，復原只是時間問題，否則銀主盤會大增，經濟在應該變好的時候轉壞，由此可見，銀行給予客戶一段時間還息不還本是非常重要。

　　有朋友話，在疫情之下收入減少，本來要賣樓，大屋搬細屋，好彩有還息不還本，每月只需要付正常供款四分一，他勉強可以捱下去，否則自住單位有可能變成銀主盤，現在疫情緩和，收入開始增加，估計一年後收入可以回復正常，到那時候全數供款也沒有問題，今次金管局誤打誤撞，推出一個還息不還本計劃，紓緩部分業主緊絀財政問題，否則就會有很多物業變成銀主盤，峽西人鍾意食麵時與蒜頭一起食，仲話食麵不食蒜，味道少一半，我唔知真定假，但我認為還息不還本，銀主盤少一半一定是真的。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

（Shutterstock）

　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。