財智

　　在今個星期初，有北方朋友搵我食午飯，佢話近日在股市搵了不少錢，覺得差不多，又唔想將投資賺到的錢匯回國內，準備在香港買樓，問我有冇好介紹，我知道他只是想炫耀一下，所以話冇。

　　我話食午飯其實是不對，應該是食午麵，朋友食麵的時候叫服務員攞蒜頭，我問點解，佢話食麵不食蒜，味道少一半，我話唔押韻，應該是食麵不食蒜，一呎得六吋，北佬竟然同意。

　　朋友問，香港樓市真的是硬過鐵，去年在社運以及疫市下，竟然只是下跌了1.07%，究竟是甚麼理由，去年疫情開始時，政府推出一個毫不起眼計劃，叫還息不還本，政府可能不知道，這個計劃令到樓沒有大跌，不過，這個計劃仲犀利食麵唔食蒜頭，供款不只少一半，而是還息不還本，供款少大半，以一個人問銀行借了1000萬為例，如果用H按，他每年要還4%，再加上現在每年大約要付2%利息，總年息是6%，即是他每年要還60萬元，每月5萬，現在還息不還本，他每年只需要付2%，每月只付16667元，供款少了大半，即使收入減少，或者暫時失業，不少業主仍然可以還息，不用賣樓，如果情況延續多一年又當別論。

　　北佬話，香港有評論員話樓市悲情，並且引用花旗報告，香港今年有15萬人會用BNO計劃到英國定居，會走資2800億，15萬人大約是5萬個家庭，就算7成移民要賣樓，即是有35000單位推出市場，以800萬一個單位計算，剛好是2800億，在如此龐大供應之下，香港樓市一定大冧，北佬可能不明白，移民的人是否會賣樓還是其次，而事實上打算移民的人有很多根本沒有自置物業，他們移民的目的，就是去到目的地可以比較容易買樓，35000個單位供應量是很難會出現，如果好似評論員所說，2800億撤資就唔止有35000個單位供應，而是7萬個單位，因為那些業主大多數有問銀行借錢，以平均按揭400萬一個計算，只能撤資400萬，要賣7萬個單位才可以撤資2800億，所以話，那位評論員其實是好友，大家唔明白，以為他是大淡友。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。