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　　有老友問我們的舖位出租率如何，租金又如何？市場上一般人認為舖位的空置率很高，租金大幅下跌，我唔知道老友是關心抑或贈興，我只是照實回答，我們的舖位出租率達100%，租金的確有下調，大致10-15%之間，有一點出奇，就是新租客大多數要求比較長的租約。老友唔信，但亦不能怪他，因為舖位進入一個汰強汰弱年代，不是太多人明白。

　　從去年中社運開始之後，國內到香港旅遊的人減少，奢侈品的需求下降，一線舖位最受影響，在新冠疫情之後，影響加劇，不少租客選擇退租，一般業主不會大幅降價出租，令到空置率日益嚴重。大家隨便睇下一線街舖便知道我所言非虛，亦有一些業主以短租約大幅降價出租，最後出現了一線舖位租金大幅下跌兼空置率高企這個現象。換句話說，一線舖位被今次社運以及疫情淘汰，不過，如果業主願意減租，空置率一定會下降，但舖位的價值就會下降，怎樣來說，一線舖位業主是今次社運及疫情影響下的受害者。

　　另外一個被淘汰的是一些環頭環尾、位置不佳的民生舖，由於整體租金下跌，過往一些貪平而租用那些環頭環尾租客就會搬去一些依然是民生舖，但比較方便，人流比較多的舖位，即使那些業主願意降價亦很難出租，因為租客不但考慮租金，亦要考慮人流，根本冇客，不用交租亦做唔住，所以，我話今次舖位進入汰強汰弱年代。

　　我剛才所講的是地面舖，其實還有兩種舖位，一種叫樓上舖，有不少樓上舖租客趁舖位租金回落已搬回地面，例如一些小型食肆、髮型屋或者醫務診所。現在有不少銀座式單幢商業大廈的空置率非常之高，不過，大家就睇唔到。另外一種是商場舖，疫情下人流減少，生意額大幅下降，不過，大多數商場舖的業主是大地產商，可以輕易承受商場空置率高，租金下調的壓力，疫情過後，商場舖將會是最快復甦的舖位，因為地產商會做大量推廣，不似其他舖位業主各自為戰。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。