財智

　　在2008年環球金融海嘯時，不少物業代理話樓市進入冰河時期，要求業主要乖乖地減租，當時有人問我如何確認樓市的冰河時期？我話要分開為業主的冰河時期以及物業代理的冰河時期，如果樓價不斷下跌，這就是業主的冰河時期，如果樓市處於一個買家不買，業主不賣，成交量非常之低的時候，這就是物業代理的冰河時期。嚴格來說，環球金融海嘯時樓價不斷下跌，但成交量比今日仍然為多，是屬於業主的冰河時期，但被物業代理騎劫為物業代理冰河時期，除了樓價下跌之外，還要向租客減租，受到雙重損失。現在受修例示威活動影響，樓市進入不買不賣階段，但樓價比高峰期下跌不足4%，但成交量就非常之低，這應該算是物業代理的冰河時期，不過業主不用開心，在連續不斷的示威活動之下，樓價很快就會大跌，業主的冰河時期隨即到來，大家要有心理準備。

　　當大家仍然爭拗著警方與示威者的衝突，究竟誰是誰非？禁蒙面法是否應該實行？而示威活動又不絕，在不知不覺間，新冰河時期亦即將到來。香港在今次的新冰河時期所受到的影響，2008年的環球金融海嘯可以說是小兒科，因為今次不單止是樓市而是全經濟型的冰河時期。如果政府以及示威者沒有一個妥善的解決辦法，香港可能萬劫不復，就算現在立刻可以解決，香港亦要兩三年後才可以復原，期間除了樓價下跌之外，最少有20%大約30000個中小企結業，失業率會由現在的2.9%迅速上升超過10%，大約3至40萬人失業。政府將面對民困壓力，不少借貸過多的業主不但要被逼出售他們的物業，甚至可能連命也輸掉了。

　　但我覺得很奇怪，提出警告的人很少，甚至有大行話樓市明年初見底，我不知道那些分析員是否了解到香港最近狀況？如果有多少了解，就會知道最壞的情況仍未到來，現在除了手持現金之外，還是手持現金，講乜都假，最緊要有足夠儲備捱過今次新冰河時期。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。