財智

　　有老友在股票市場大有斬獲，現在想賣股換樓，問我有甚麼事項要注意？我同老友講，如果在股票市場搵到錢，不如繼續在股市搵錢，現在樓市位高勢危，又充滿不明朗因素，現在不是買樓的時機。誰不知老友話以前試過在股市搵到錢唔肯買樓，最後打回原形，所以，今次明知樓價下跌，但仍然要買樓，無謂以後又再後悔多一次，不過就不會問銀行借錢買樓，請我放心。老實說，又唔關我的事，我當然放心，既然老友要堅持，我亦無謂枉作小人。

　　現在買樓收租，謹記寧買大，莫買細，如果能力不及，只能買細價樓，就不如唔好買，因為大單位的租客如果財政有壓力，他們會搬到中型單位，如果中型單位的租客有壓力，就會搬到小型單位，但如果細單位的租客有壓力，他們搬無可搬，有機會做傻事，這個可能性本來不高。但現在香港經濟受到中美貿易戰以及修訂逃犯條例影響，不少細單位租客財政有壓力，本來對業主問題不大，最多是收回已租單位，損失幾個月租金，但現在香港人有攬炒心態，細單位租客有機會在被收樓情況下在單位內自尋短見，那些單位就會大幅貶值，所以，如果要買樓收租，首先要避開那些風險甚高的細單位。

　　現在有很多屋苑學了商場做法，大字標題不歡迎警察內進，其實，警方如果要執行職務，他們是有權內進。但如果是屋苑發生事故，例如搶劫、兇案等，警方是不能夠主動調查，即使事主報警，警方都會要求事主先告知管理公司，待管理公司負責人或者業主立案法團主席代為報警，如果不是經過這一個程序，警方有可能被屋苑住戶拒絕進入。久而久之，那些屋苑的治安就會下降，甚至有一些會變成類似以前九龍城寨，樓價不用我多說，所以，即使現在有錢買樓，千祈唔好買那些有機會變成新九龍城寨的屋苑。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。