財智

　　香港銀行拆息高企已經有一段時間，但大家好似莫不關心，有人甚至話美國有機會減息，令到香港息口亦會下跌，買樓就要快手，不但可以好好享受未來一段低息期，而且在18個月內低息會令樓價上升三成。但是他們不明白，如果香港有機會減息，拆息又怎會高企，現在除了拆息高企之外，銀行亦以高息搶定存，大家在享受低息之餘亦要小心香港會突然加息，因為以高息搶定存，以低息貸出去，香港銀行是不會做蝕本生意，加息始終會出現，只是時間問題。

　　在香港，叫打算買樓，尤其是那些採用高成數按揭的人睇定形勢一定唔啱聽，他們會認為加息對樓市沒有影響，而且加息代表經濟理想，樓價有上升空間，就算追加到與美國看齊，亦只不過是加多2.125%，飲少餐茶就可以抵消。其實千祈唔好睇少2.125%，就算問銀行借了500萬，每個月就要多付8000多元，絕對不只一餐茶，我相信很多在供樓的人，每個月未必可以攞到8000多元閒錢，所以，小心一點還是好的。因為利息除非唔加，一開始加息就會是連續性，甚至是一個利息上升周期開始，買樓自住還好，如果買樓收租，以現時回報之低，業主一定要補貼，每個月要補貼租客是很痛苦的事。

　　香港可以維持低息，理由是大銀行有大量貸不出去存款，所以他們不希望加息，加息即是搵自己老襯，但他們可以將那些存款拆借給存款不足的中小型銀行，利潤雖然不高，但勝在沒有風險。低息其實是對中小型銀行不利，以高息拆入，以低息貸出，基本上是白做一場，好彩按揭成數不高，風險很低，就算白做都好過冇得做，但長時間低息，不但不會吸引到新的資金來港，甚至連現在停泊在香港的資金亦有機會離開，當大銀行用高息搶定存，距離加息的日子不遠矣。最近匯豐亦以高息搶定存，看來港美利息差距亦會收窄，大家千祈唔好以為是美國減息而不是香港加息，特朗普只不過是出口術，他最多可以令到鮑威爾唔敢加息，美國還未有條件減息，老實說，當香港銀行加按揭利息，樓市將會受到很大衝擊，現在小心一點比較好。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。