財智

　　在觀塘裕民坊凱匯今次賣樓，大家見到一個很奇怪現象，就是一些年紀非常大的人去買樓，當他們收樓的時候，年齡已經超過100歲，這是其他地方的人無法想像，但香港人不同，沒有傳媒向那些高齡買家發出疑問，因為大家都知道，他們是被借人頭，是子女替他們買樓，當百年歸老時，他們所買的單位又會自動回歸子女手中，而點解要這樣迂回曲折去買樓，理由很簡單，就是不用付15%印花稅，因為任何香港人如果買第二個或更多的住宅單位，他們就要付15%印花稅，比正常最少多付10.75%，就是為了這10.75%，他們在表面上做一個考順仔，其實，他們是玩火，母親所買的單位隨時不能夠收回，不過，相信他們暫時仍未察覺到危險性。

　　我有一個朋友亦借了他的母親人頭買樓，他說已經做妥了防範措施，除了他的母親早已立遺囑之外，而且還寫了一份信託書，證明她所買的單位是由兒子全數支付，而事實上他的兒子才是那個單位真正業主，他以為做了雙重保障，有雙重效能，可以安枕無憂，其實，他的做法完全沒有保護作用，只要她的母親再立一份遺囑，那個單位可以在她離世之後送給任何人，至於那份信託書，嚴格來說是一個犯罪證據，為了避免繳付15%印花稅而做，任何時候都不可以攞出來做證明，因為除了要重繳正常印花稅之外，可能要多付３倍甚至有牢獄之災，為了避稅而要坐監就似乎太過不值，朋友話明白，所以，他做了最重要的預防措施，就是用阿媽，而不用老豆的人頭買樓。

　　大家可能沒有留意一個現象，就是那些高齡買家全部是女性，我最初以為是她們用自己的私己錢買樓，後來發覺原來是被借人頭，我問替母親買了樓的朋友，點解唔用父親的名義買樓？他竟然話信老豆唔過，就算阿媽過身後沒有將他所買的單位交回給他，最多是益了其他的兄弟姊妹，如果用老豆的名義買樓，則可能益了同父異母的兄弟甚至外人，講到這方面，連老豆都信唔過，但他可以保證阿媽不會有私生子，因為如果有的話，他應該可以見到，但不能保證老豆沒有私生子，我明白，難怪所有高齡買家都是女性，原來大家都信唔過老豆。

　　本文是筆者分享香港復甦的三個階段的下篇，繼續分享第二及第三個階段。

　　第二階段，筆者認為是政府努力回復本港金融中心地位。外界均認為香港一直處於東西方「鹹淡水」交界，現在失去了西方支持的香港會否元氣大傷？當然我們要適應，但是西方世界不代表一切，東盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族辦公室的運作，香港近年是很成功的。近期瑞銀預計香港財富管理行業正以7.6%的複合年增長率成長，到2027年的管理資產規模將超越瑞士，再加上香港的M3（泛指總存款量）創了17萬億元的新高，在資金匯聚下，富有的人多，家族辦公室亦成功，再配合新的IPO上市時間表，香港金融中心的回復進展令人感到樂觀。

現時本港樓價已跌至低過建築成本，政府需要在土地招標上作調整。(Shutterstock)

　
　　第三階段，筆者認為是政府準備重整樓市。本港樓價已經跌到低過建築成本，而建築成本其實是每年不斷上升。樓價沒有空間再跌下去，因為已經跌到年輕人有能力上車的地步。以屯門區為例，300萬元以下的二手單位起碼有140個左右，這個板塊大部分是公屋住戶收入能負擔的範圍，而年輕小兩口達人均入息中位數，就可以買到480萬元物業，若過到入息要求，則能夠買到屯門碼頭兩房高層向海的單位了。所以說樓價繼續跌下去是沒有必要的消耗，大家可以想象，樓價跌但建築成本上升，如果政府要繼續提供供應，唯一可以減的就是地價。政府是應該保護市民不受炒風猖獗的侵害，但是保護市民利益亦包括保護樓市的生產鏈。當市場過分觀望，令發展商投地大減，亦等於政府收入大減，這種犧牲屬於「沉沒成本」。無論欠缺賣地令到香港財政赤字維持多少年也好，最終都要市場或樓價能支付不斷上升的建築成本，樓市生產鏈才可以如常運作。筆者認為，政府近期正在努力回復和發展商的互動，未來在土地招標方面會找到一個合乎各方利益的成本分配。其實市場成交價只要比現在提高少少，土地招標已可以運作暢順。現在樓價已經超跌，特首也指出要對症下藥啟動購買力，即銀行體系內的龐大資金，筆者希望新一份《施政報告》可以出「甜招」，為樓市作更好的分配，從而令生產鏈如常運作，這亦是政府的責任。