財智

　　有老友問，2018年在利息準備上升，樓宇供應量增加，經濟環境受到中美貿易戰影響之下，樓價仍然上升，背後的動力究竟是甚麼？我講完老友話唔相信，因為我話力量就是團結，地產商團結一起唔賣樓，在供應不足情況下，即使利息上升，供應增加，經濟環境轉壞，新樓樓價仍然上升，在新樓帶動之下，二手樓樓價亦屢創新高，由此可見，團結是如何重要。

　　老友同意樓價上升是由於是地產商團結一起不賣樓，但不同意我說力量就是團結，應該是團結就是力量，兩者根本是沒有分別，就好似前程錦繡與錦繡前程一樣，我講力量就是團結只不過是嘩眾取寵而已，老實說，我並不是嘩眾取寵，兩者的確有不同，就好似當日曾國藩率領湘軍同太平天國軍隊開戰，每次都打輸，正式是屢戰屢敗，但是當他上疏清廷時，奏摺中寫著「臣，屢敗屢戰」，清廷唯有讓曾國藩與太平天國繼續開戰，不過，老實說，清廷亦無將可用，順水人情而已，最後，曾國藩湘軍亦能夠擊敗太平天國，如果當時曾國藩上疏時寫「臣，屢戰屢敗」，清廷就不敢任命曾國藩統領湘軍，曾就不會有錦繡前程。

　　2019年對於地產商來說是充滿考驗的一年，在利息上升，供應增加，中美貿易戰的陰影下，早已超出市民負擔能力的樓價必定會向下調整，但如果地產商團結，所有地產商都不賣樓，評論員就會話地產商睇好後市，即使要付新樓空置稅都不賣樓，新樓空置稅反而變成一個利好消息，樓市在這個消息刺激之下一定會向上飆升，不過，要地產商在升市時團結不賣樓是很容易，因為愈遲賣賺得愈多，但要地產商在樓市下跌時團結不賣樓是很困難，因為愈遲賣賺得愈少，地產商何止不會團結，甚至是「契弟走得摩」。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。