財智

　　我經常被人問及樓價點解會上升，我會因應對方身份或者工作來回答，如果是政府公務員，我會答是供應不足，如果是銀行家則是香港沒有跟隨美國加息，財仔問則會話免壓力測試的高成數按揭，如果是地產商問，我不會回答，他們心知肚明，問我只不過是考一考我的智力。

　　有一個基金經理問樓價點解會上升，仲指明不要基本答案，例如低息、供應不足、高成數按揭等，他以為我有一些困難，其實些少難度也沒有，而且，這是一個正確答案，除了銀行家以及基金經理外，其他人不會很容易明白，任志剛則發夢也想不到他所訂立的政策，竟然是樓價上升的元兇。

　　我唔記得幾多年前，香港政府為了穩定港元，免受大鱷追撃，於是設立聯繫匯率，外資進入香港，每1美元香港政府答應最少給他們7.75港元，當外資離開，最多只要用7.85港元，香港政府就會給予他們1美元，就是這一毫子框框，造成樓價飆升至脫離香港市民負擔水平，這點絕非香港政府可以料到。

　　當外資進入香港之後，就會以大約6%至8%p.a.借給香港財務機構，再轉借給買樓的人，或者直接借給買家，不過金額就要很大，例如中環中心的融資貸款，外資不但得到所按的物業作為擔保，並且可以得到有關人士的私人擔保，可以說是十分保險，甚至是必賺的生意，難怪有人話外資是財仔阿爸，當外資厭倦了這個角色，資金離開香港的時候，無論世界有任何風險，只要俾7.85港元，香港政府就會給回外資1美元，有了聯系匯率的保障，外資打都唔走，由於太多資金，香港可以不跟隨美國加息，換句話說，聯繫匯率不但間接產生高成數按揭，而且令香港利息長期處於低水平，令到香港樓價上升，一般人都不會察覺到這個理由，更加不會察覺到當外資離開，香港銀根收緊，利息上升，資產去泡沫化，造成樓價下跌，以高成數按揭買樓的人有很大機會變成負資產者，令樓價上升理由可以變成樓價下跌理由。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。