財智

　　近日樓市轉勢，由上升轉為下跌，引致不少專家轉軚，連投行也不例外，有投行發表文章確認樓市下跌，當中第一個理由是按揭申請減少，第二個理由是成交量減少，其實成交量減少一定會導致按揭申請減少，點解要分為兩個理由，我有多少不明白，或者撰寫的人不大了解樓市，所以才將一個理由拆為兩個，但仍然有漏洞，因為成交量減少並不能夠代表樓價下跌，倘若是因為業主不願意賣樓而令成交量下跌，樓價反而會上升。不過，如果在成交量下跌時而放盤量增加，樓價九成九會下跌，現在就是在這種情況，所以現在有咁多業界人士轉軚，因為他們大多數都明白這個道理。

　　既然現在粥多僧少，買家一定好開心，不過開心還開心，千祈唔好浪費自己優勢，如果問業界人士買樓要注意些甚麼？大多數人都會話「Location Location Location」，究竟Location x 3出自那個人的說話，我相信要極資深的物業代理界朋友才知道，話說，現在仲量聯行曾煥平的師祖James King在初到香港時，有記者問他買樓要注意甚麼，他的回答就是Location Location Location，這個答案已經用了幾十年，至今仍然有人用，究竟點解James King要講三次Location，不會有很多人去考究。

　　有年輕朋友打算買樓，問我首先要注意甚麼，我認為首先是區分，年輕人當然要關心校網，如果小朋友能夠因為住所的區分而能夠入到名校，就算買貴一些都值得，這是第一個Location，而每一個區分都會有一些優質屋苑或者名廈，這是第二個Location，能夠買到就最好，最後一個Location代表優質單位，因為每一個屋苑或者大廈都會有一些優質單位，首先以高低來劃分，其次是方向，這就是我們經常所說的Location Location Location，老實說說，要滿足全部三個Location是很困難，所以，我認為首先要揀區分，其次揀屋苑，再其次揀樓層，不過揀還揀，千祈唔好太揀擇，否則可能得個吉。

　　本文是筆者分享香港復甦的三個階段的下篇，繼續分享第二及第三個階段。

　　第二階段，筆者認為是政府努力回復本港金融中心地位。外界均認為香港一直處於東西方「鹹淡水」交界，現在失去了西方支持的香港會否元氣大傷？當然我們要適應，但是西方世界不代表一切，東盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族辦公室的運作，香港近年是很成功的。近期瑞銀預計香港財富管理行業正以7.6%的複合年增長率成長，到2027年的管理資產規模將超越瑞士，再加上香港的M3（泛指總存款量）創了17萬億元的新高，在資金匯聚下，富有的人多，家族辦公室亦成功，再配合新的IPO上市時間表，香港金融中心的回復進展令人感到樂觀。

現時本港樓價已跌至低過建築成本，政府需要在土地招標上作調整。(Shutterstock)

　
　　第三階段，筆者認為是政府準備重整樓市。本港樓價已經跌到低過建築成本，而建築成本其實是每年不斷上升。樓價沒有空間再跌下去，因為已經跌到年輕人有能力上車的地步。以屯門區為例，300萬元以下的二手單位起碼有140個左右，這個板塊大部分是公屋住戶收入能負擔的範圍，而年輕小兩口達人均入息中位數，就可以買到480萬元物業，若過到入息要求，則能夠買到屯門碼頭兩房高層向海的單位了。所以說樓價繼續跌下去是沒有必要的消耗，大家可以想象，樓價跌但建築成本上升，如果政府要繼續提供供應，唯一可以減的就是地價。政府是應該保護市民不受炒風猖獗的侵害，但是保護市民利益亦包括保護樓市的生產鏈。當市場過分觀望，令發展商投地大減，亦等於政府收入大減，這種犧牲屬於「沉沒成本」。無論欠缺賣地令到香港財政赤字維持多少年也好，最終都要市場或樓價能支付不斷上升的建築成本，樓市生產鏈才可以如常運作。筆者認為，政府近期正在努力回復和發展商的互動，未來在土地招標方面會找到一個合乎各方利益的成本分配。其實市場成交價只要比現在提高少少，土地招標已可以運作暢順。現在樓價已經超跌，特首也指出要對症下藥啟動購買力，即銀行體系內的龐大資金，筆者希望新一份《施政報告》可以出「甜招」，為樓市作更好的分配，從而令生產鏈如常運作，這亦是政府的責任。