世事政情

　　供應排山倒海而來，香港甲級寫字樓（甲廈）空置率，再刷新金融海嘯後紀錄，總空置面積1500萬平方呎，超過8個IFC2（國際金融中心2期）。眼見甲廈平均呎租仍遠高於新加坡濱海灣同級單位，供大於求下，整體租金勢未觸底。陷入多事之秋的業主大孖沙，為翻身各出奇謀。

1500萬呎超8個IFC2

　　中環迷人的摩天大樓璀璨華燈，內裏有多少原來是空空如也？世邦魏理仕最新數據顯示，第二季，本港甲廈空置率續攀升至16.9%歷史新高，超越98亞洲金融風暴時的15.3%；其中，核心區中環甲廈的空置率，亦20年來首次達到14%。

中環迷人的摩天大樓璀璨華燈，內裏有多少原來是空空如也？答案或是超過8個IFC2。

　　空置率過去5年一路向上，直接原因就是租賃量追不上供應量。上月迎來首批租客進駐的中環新地標「The Henderson」，總樓面面積46.5萬平方呎，現時出租率據報為60%；而去年底落成的長江中心二期，樓面面積55萬平方呎，最新出租率據報續維持僅10%。

　　儘管甲廈租金已連跌20個季度，但以長江中心二期呎租仍高達100至150元港幣看，較同為長實旗下的新加坡濱海灣金融中心約14新元呎租，高至少25%。世邦魏理仕就預計，香港甲廈租金全年料跌10%。

增值抱緊奢侈品巨頭

　　空置疊加租金易跌難升，一眾業主大孖沙都頭頂淨負債率上升的「達摩克利斯之劍」，要想套現減債，一是靠劈價去貨，二就是尋找新的增值點。

中環大地主之一的置地，宣布啟動「Tomorrow's Central」計劃，打造未來奢華聖地。

　　就在近日，中環大地主之一的置地，宣布啟動「Tomorrow's Central」計劃，夥拍租戶共同約78億元全面升級旗下置地廣場，其中，Cartier、CHANEL、Dior、LVMH、Van Cleef & Arpels等奢侈品牌承諾投入47億元。

　　置地此舉固然是提前迎戰恒地的中環新海濱三號項目，但抱緊現金充裕的奢侈品巨頭，打造未來奢華聖地，無疑是正確一步。此或許是受到奢侈品巨頭爭相在紐約第五大道擴租乃至購買房產的啟發，背後是僅LVMH一家去年的銷售額就接近940億美元的雄厚實力。

打造新地標聚集人氣

　　此外，從「The Henderson」邀請國際知名的Zaha Hadid Architects建築事務所，到「中環新海濱三號」由屢獲殊榮的Lead8設計工作室擔任建築總設計師，再到「太古坊」搬來國際著名園景建築師Kathryn Gustafson設計中央廣場，無不是旨在打造標誌性地標以聚集人氣。

「太古坊」搬來國際著名園景建築師Kathryn Gustafson設計中央廣場。

　　而相比去年劈價至9億元的經典「死場」荃灣海濱廣場，近日淪為銀主盤遭接管放售，工商鋪的大額租賃卻迎來新金主－－雄心勃勃對外擴張的內地新能源車企。其中，廣汽埃安繼在九龍灣、沙田、灣仔開設陳列室後，最新在北角匯籌備第四間。吉利旗下極氪Zeekr、比亞迪旗下騰勢亦在灣仔開設陳列室，據報月租分別達100萬元、45萬元。

　　在疫情緩和下來，政府逐步解封之後，各行各業的從業員都收拾心情，大家都唔再諗甚麼WFH，反而要小心永遠WFH。上星期五，中原指數在觸底後反彈，有人話樓市調整完畢，我同意是樓市調整完畢，但不能以中原指數一次反彈就話樓市調整完畢，萬一中原指數下一個星期又再次下跌，又如何自圓其說。

　　大家都聽過「春江水暖鴨先知」，但觀察香港樓市是不用雀鳥，變成是春江水暖「甲」先知。甲是甚麼，就是甲級寫字樓。最近有一層甲廈招標，結果是高於市場預期，本來只是一兩張標高於市場並不能夠證明甚麼，但那次招標有16支標咁多，據聞有10支高於市場預期，這證明有不少投資者以及用家在甲級寫字樓市場上尋找投資機會，遇到樓價合理的樓盤就會出手，今次招標的結果是一個大訊號，證明市場上有很多擁有大量購買力的投資者。老實說，投資甲廈的人是身經百戰，絕不輕易出手，雖然今次有很多投資者失望而回，但保存下來的購買力是不容忽視，甚至可以令到甲廈的樓價拾級而上。

(資料圖片)

　　當甲級寫字樓的銷售理想，代表有不少海外公司即將到香港設立分公司，跟著其後便是豪宅以及中型單位，投資者當然知道這個情況，否則就不會以市價甚至高於市價買甲廈，而甲廈業主又知道一件事，地產商只會將甲廈出租，不會出售，手上的甲廈是奇貨可居，除非是銀主盤，否則要價一定會高於市價。對上一次中環核心區有甲廈出售已經是四、五年前的事，長江賣了幾十層中環中心俾一些資深投資者。自此之後，亦不見到有優質地點的甲廈出售，非優質地點的仿甲廈就有很多。

　　總括來說，樓市在某一個升浪的開始是甲廈，之後到豪宅，舖位等，當升浪去到荼薇，就連那些低層，方向不佳的單位亦會上升，到時候就要小心一些，最好在這之前出了一些貨，將欠債比率降低，耐心等待下一次升浪。