世事政情

　　樓市鬆綁最後的「穩坐釣魚台」者－－北京，周三（26日）傍晚終於宣布下調首付比例、房貸利率等。跟隨上海、深圳、廣州步伐發功需求側，大背景是北京新房庫存去化周期以48.9個月「長」冠全國。不過，從上海「滬九條」新政滿月，一手續冷、二手升溫的情形看，恐預示周期性藥方難解結構性頑症。

新樓庫存高企，成交按年暴跌

　　一線城市「四缺一」鬆綁，終於補齊最後一塊。北京市建委、人行北京市分行等昨晚聯合印發通知，下調首套房首付比例至20%，降貸款利率至最低3.5%；下調二套房首付比例至35%（五環內）、30%（五環外），貸款利率分別降至最低3.9%及3.7%；多子女家庭購二套房認定為首套；上浮公積金可貸款額度最多40萬元。

北京新樓總庫存高達1250萬平米，去化周期高逾四年。

　　在需求側降低入市門檻，北京早前遲遲未有動作，分析指是擔心對環京樓市產生虹吸效應；如今終於加入鬆綁潮，玄機或是扛不下去。看看5月新建商品住宅成交數3222套，按年縮水近四成，在一線城市中降幅最大；更驚心的是，新樓總庫存高達1250萬平米，遠高於廣州的1210萬平米、深圳的930萬平米、上海的760萬平米，去化周期高逾四年。

二手熱折射「保交樓」信心低

　　那麼，今次終於敲定降首付和利率，對樓市刺激效果幾何？看看5月率先出招的三個一線城市，新房日均銷量隨後近一個月內，僅廣州錄按月上升13%，上海、深圳分別降23%、5%。值得留意的是，儘管新房銷售低迷，北京、上海二手成交卻相當活躍，北京5月二手房網簽量逾1.3萬套，上海本月以來二手房網簽量更已突破2.1萬套。

　　二手備受青睞，反映民眾對「保交樓」的信心不足，住建部及金監總局周二（25日）就再召開保交樓政策培訓視頻會議，指導各地做好保交樓工作，保障置業人士合法權益等。而住房新開工面積較2021年高峰期時保守估計腰斬一半有多，拖累政府土地出讓收入之外，更恐顯示一個棘手現實－－城鎮化速度未如預期般快，拖累投資率和消費率雙雙下行。

城鎮化速度不及預期急需破題

　　回看1995年至2020年，城鎮居民年均增加2200萬人，城鎮化率由29%飆升至64%；不過，去年城鎮人口增1196萬人，最新城鎮化率66.2%，直接導致對新建住房需求減少，部分人口流出城市的樓市更供過於求。

城鎮化速度未如預期般快，拖累投資率和消費率雙雙下行。

　　要徹底解決此樓市結構性癥結，降低首付、利率等周期性手段效果成疑，為此，4月中央政治局會議提出「要深入推動以人為本的新型城鎮化，持續釋放消費和投資潛力」，近日，國務院發展研究中心原副主任劉世錦再指，中國下一步成長動力之一就是「第二次城市化浪潮」潛力，提出推動城鄉融合「三個平等」（身份平等、基本公共服務取得權平等、土地財產權平等）。下月舉行的三中全會，就城鄉生產要素雙向流動如何破題，值得期待。

零售是甚麼？很多人說是人貨場，這是一個非常標準的答案。零售之複雜，比一切數學模型複雜得多了。貨決定了人，人決定了場，場決定了貨。

　　Costco自有品牌Kirkland Signature 1995年推出迄今，好多人必不陌生，自己「監製」，或者更明確的用詞是「創造」出來的產品。364種產品從食品飲料、服裝、行李箱、家庭用品，琳瑯滿目；客戶顯然也被這些號稱低價高品質的商品深深吸引。

　　2022年的《Forbes》雜誌計算了各個品牌的年營業額，只在Costco販售的Kirkland Signature商品，銷售了710億美元，超過Disney、Panasonic、波音、Nike，以及我們所熟悉的Starbucks等公司。

　　誰不喜歡便宜又好用的東西？高品質和低價格是Costco吸引消費者的兩大原因。Costco在全美零售商店中位居第二，且海外分店也受到當地消費者的喜愛。

　　要徹底精通人、貨、場、庫存、賬期、供應鏈、Buy Plan、 Sell Plan，陳列等一系列事無鉅細的事情，才算是合格的零售人。事實上，知道人貨場，和你能不能做得好零售是無關的。

　　人貨場是循環變動的、環環相扣的。

　　4月6 日Costco的管理團隊公佈了3月份的可比店面銷售數據，這是一個截至 4月2日的五週窗口期。該公司的總收入為217.1億美元。這段時間該公司最大的弱點來自其電子商務業務，整體結果相當強勁。

　　實際上，許多Kirkland Signature產品都是品牌產品。

　　Kirkland Signature的混合烘焙咖啡真的是Starbucks星巴克咖啡，或者至少某些混合咖啡是由星巴克製造的，特別是帶有「Starbucks定製烘焙」印章的袋子。

　　Kirkland Signature電池實際上是由Duracell製造的，金槍魚罐頭是Bumblebee的，而尿片是由Kimberly-Clark製造，該公司擁有Huggies尿片產品。

　　鮮少人知道，這個自有品牌的創立，卻是因為當年的Costco太小。

　　Kirkland Signature的誕生，是在Costco創立初期，當時的銷售量遠遠不能和市場上的零售巨頭相比，所以國際一線品牌並不願意把產品投放給Costco銷售。於是Costco只好創造出一個自有品牌，來滿足會員的基本需要。

　　那時Costco的企業總部在Kirkland，是華盛頓州排不進前十名的一個小城，所以這個自創品牌就以小小的Kirkland城來命名。

　　KS至今雖然發展出非常多個品項，但所有商品都遵守兩個鐵律。

　　第一，它的品質必須和第一品牌一樣好；
　

　　第二，它的價格必須是第一品牌的8折以下。

　　於是面紙、堅果、襯衫、皮鞋、牛仔褲（價格甚至是一線品牌的50%），還有種類繁多的鮮食商品，陸續開始上貨架。

　　零售，是一個簡單到不能夠再簡單的詞語，但要做到100分也並不容易，特別是一個重大決定面前做到力排眾議，做一次力排眾議的事，可能也還容易，難能可貴的是一直保持力排眾議的自信。而這個特性往往是成功創業的重要基因。

　　尤其是隨著近年電商的崛起，更是分食了原本就在收縮的市場份額。Amazon、Spotify為主的電商對傳統零售店造成衝擊。開放式、不打擾的購物環境，更豐富的品類，吸引了年輕一代的消費者。

　　消費者使用了以後發現，原來Kirkland Signature的品質這麼好，於是，這個小品牌的銷售量上來了，隨著Costco的全球展店，KS也征戰各地，拉出一條銷售量揚眉吐氣的成長曲線。