世事政情

　　新樓備案，二手指導，信貸收緊……北京扭盡六壬力壓房地產瘋牛的動作，最新輪到租金。住建部周二(31日)下午舉行「住有所居」記者會，明確要求城市住屋租金的年度漲幅不可超過5%，並首次提出建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。

城市年度漲幅不可超5%

　　內地大中城市新樓價格一路高歌猛進來到第70個月，購買力山窮水盡之勢日顯，不單以房貸為主的居民中長期貸款7月跌穿4千億關，按年縮水逾三分一；Wind高頻數據顯示，8月30大中城市新樓銷售量按年跌幅由7月的-4.4%擴大至-24%。

北京扭盡六壬力壓房地產瘋牛的動作再出新招，明確要求城市住屋租金的年度漲幅不可超過5%。

　　買不起樓，但安身之所的最後緩衝選擇--租樓，所涉租金卻節節上升。以內地最熱門的城市上海為例，外匯、虹口兩個黃金區域的個人房源租金，7月按年漲逾兩成，分別達每平方米近130元、120元。

　　鑑於內地大城市有70%的新市民和青年人為租樓住，住建部最新要求，確保住房租賃市場供需平穩，城市住房租金年度漲幅不可超過5%；「十四五」重點發展保障性租賃住房，並首次提出建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，要求地方政府採取新建、改建、改造、租賃補貼等方式籌集房源。

穿越新舊周期必修去槓桿

　　北京史無前例的房地產緊縮政策之下，龍頭房企萬科上半年淨利錄按年縮水11.7%，為12年來首次，如同一葉知秋。而面對下半年房地產投資和銷售大概率進一步降溫，與之相關的投資、服務業以及後周期的家電、家具等住房相關可選消費，會否齊受衝擊，回落至18個月低位的官方製造業PMI及跌穿榮枯線的服務業PMI，顯示前景不容樂觀。

　　另一邊廂，美國房價6月錄按年上漲18.6%的逾30年最大漲幅，全美租金中位數年初至今亦飆升13.8%。由於實際租金上漲領先CPI中的「租金及業主等值租金(OER)」約4個月，預期到12月時OER將從7月的按年升2.7%上行至按年升5%，並推高CPI，換言之，略見放緩的通脹恐再衝高不下。

　　一邊是中國經濟下行逆風加劇，另一邊是美國通脹預期再起，兩大經濟體的貨幣政策似來到分叉口。無論是北京主動出清，還是聯儲能拖就拖，周期更替迭代終將來到臨界點，而個人、企業、行業、政府去槓桿，勢是穿越新舊周期的必修課。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。