世事政情

　　都是「錢多」惹的禍。開年突登場的「魔都」上海樓市奇幻記，正觸發新一輪調控。當地周四(21日)晚連夜發布新政，其中，「夫妻離異3年內住房數按此前家庭計算」引發熱議。

　　不過，吸睛歸吸睛，相比揣測夫妻假離婚覬覦首置優惠，今波樓市突然變天瘋漲，背後玄機實則仍不離熱錢輪動，而更大的背景恐在中國經濟重心南北不平衡加劇。而隨著樓市高增長神話見頂，愈來愈多的房企正密密布局轉換賽道。

熱錢輪動，經濟重心不平衡加劇

　　面對新盤超購10倍、學區房「一日一價」、二手客為搶房大打出手……上海住建委、人行上海分行等8部門終漏夜出手。最新《促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》主要包括:加強限購--夫妻離異3年內擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；嚴格稅收--個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年；整頓房貸--嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規入市等。

　　意見一出，「離異三年」新規頓遭刷屏。但若以上海單年離婚夫妻6.17萬對(2019年數據)為例，即使多達三分一為假離婚即約2萬對，相比上海去年僅二手房就已成交逾30萬套(另有新盤成交逾9百萬平方米)，顯然並非推升樓市瘋狂的主因。

　　論直接誘因，當屬新樓二手價格倒掛助長打新投機、放寬人才落戶及學區政策推升本地需求，而凡此種種又離不開去年內地新增社會融資創紀錄，熱錢輪動令樓市水浸。那麼，為甚麼是上海?此恐與中國經濟重心南北不平衡加劇有關。

進軍充電樁、房車寶、智慧服務

　　去年GDP數據顯示，南北地區佔內地經濟總量的份額，由60年代的分庭抗禮，續分化至65% VS 35%，為有記錄以來的最高水平，似印證「投資不過山海關」的民間戲言。而跟上海、深圳等南方經濟重鎮房價一路火爆上行相比，以天津、鄭州、太原等北方城市為主，去年樓價錄得按年下跌城市個數由前年的16個增至26個。

　　房地產告別普漲盛宴，高增長時代見頂(去年全年銷售額增2.6% VS 2016年增22.5%)，愈來愈多的房企正密密布局轉換賽道。

　　其中，中建集團本周宣布與國家電網合作開展新能源充電樁等創新業務，由中海外(00688)負責運營；恆大(03333)半月前宣布聯手全國152家中介機構，組成「房車寶集團」，構建房產、汽車線上線下全管道交易服務平台；龍湖地產(00960)繼早前發力長租公寓「龍湖冠寓」後，最新再全力布局智慧服務。

　　想在市值直逼中國GDP近4倍的房地產市場中穩贏，除了地段、供需法則，勿忘人口、產業的時代大勢。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。